Chính sách di trú và cho thuê bất động sản dài hạn ở Bồ Đào Nha
Chính sách di trú và cho thuê bất động sản dài hạn ở Bồ Đào Nha

Dưới đây là những cập nhật mới nhất từ văn phòng luật Bồ Đào Nha Pinto. 

Các chính sách đặc biệt về di trú

– Hợp pháp hóa tình trạng cư trú cho người nước ngoài tại Bồ Đào Nha có hồ sơ đang chờ xử lý: Chính sách này áp dụng cho đối tượng nào?

Chính sách này áp dụng cho mọi công dân nước ngoài đã nộp hồ sơ theo Luật số 23/2007, ngày 4 tháng 7 (Luật Kiều Dân), và Luật số 27/2008, ngày 30 tháng 6 (Luật Tị Nạn), cụ thể là hồ sơ xin cấp hoặc gia hạn giấy phép cư trú, dưới bất kỳ hình thức nào, xin đoàn tụ gia đình hoặc, đơn xin tị nạn, tình trạng bảo vệ tị nạn, đơn vị doanh nghiệp trực thuộc, và đang chờ quyết định cuối cùng.

– Tình trạng hợp pháp cư trú tại Bồ Đào Nha có nghĩa là gì?

Tạm thời, mọi kiều dân có hồ sơ đang chờ xử lý tại các Cơ quan di trú sẽ được coi là có tình trạng cư trú hợp pháp tại Bồ Đào Nha, tạo điều kiện sử dụng các dịch vụ và quyền lợi đặc biệt.

– Hợp pháp hóa cư trú có tương đương với việc cấp giấy phép cư trú không?

Không. Biện pháp này chỉ nhằm bảo đảm tạm thời quyền lợi của đương đơn đang hiện diện tại Bồ Đào Nha, đã nộp hồ sơ giấy phép cư trú hoặc xin tị nạn và đang chờ các Cơ quan di trú xử lý, cụ thể là các cơ quan nhà nước. Đây không phải hợp pháp hóa việc cư trú theo quy trình thông thường, không thay thế giấy phép cư trú, nên hồ sơ đương đơn cùng các giấy tờ chứng minh đi kèm vẫn phải trải qua quá trình xem xét kỹ lưỡng, và tùy tình huống sẽ được chấp thuận hoặc bị từ chối.

– Tôi có thể chứng minh tình trạng cư trú hợp pháp tại Bồ Đào Nha như thế nào?

Tính hợp pháp của việc cư trú tại Bồ Đào Nha của quý vị sẽ được báo cáo cho mọi cơ quan, ban ngành hoặc tổ chức hành chính nhà nước bằng các giấy tờ sau:

  • Trường hợp gửi yêu cầu theo điều 88, 89 và 90-A của Luật kiều dân: Bản sao thư bày tỏ nguyện vọng/yêu cầu được cấp và công bố trên hệ thống của Cơ quan di trú;
  • Trường hợp còn lại đang chờ Cơ quan di trú xử lý, cụ thể là cấp hoặc gia hạn giấy phép cư trú theo chế độ chung hoặc chế độ đặc biệt: Bản sao tài liệu chứng minh lịch hẹn tại văn phòng Cơ quan di trú hoặc biên nhận được cấp khi nộp hồ sơ.

– Quyền lợi bao gồm những gì?

Dưới đây là các quyền lợi các kiều dân kể trên được hưởng:

  • Lấy mã số dịch vụ y tế quốc gia và hưởng các dịch vụ chăm sóc sức khỏe tại các cơ sở, cơ quan y tế công thuộc hệ thống dịch vụ y tế quốc gia;
  • Hưởng trợ cấp xã hội như trợ cấp thất nghiệp, bệnh tật, nuôi con;
  • Ký kết hợp đồng thuê nhà, đảm bảo nơi ăn chốn ở lâu dài tại Bồ Đào Nha;
  • Ký kết hợp đồng lao động với các chủ lao động, từ đó được quyền đăng ký tham gia bảo hiểm xã hội Bồ Đào Nha;
  • Mở tài khoản ngân hàng tại các tổ chức tín dụng được cấp phép tại Bồ Đào Nha;
  • Sử dụng hợp pháp các dịch vụ công cộng như nước, điện, gas, thông tin liên lạc, internet,…

– Chính sách này kéo dài trong bao lâu?

Chính sách này có hiệu lực từ ngày công bố tình trạng khẩn cấp, cụ thể từ 18/03/2020.

– Tôi có thể đặt lịch hẹn lấy sinh trắc không?

Do cần phải giảm thiểu rủi ro từ các cuộc hẹn trực tiếp đối với sức khỏe cộng đồng, cho cả nhân viên Cơ quan di trú và đương đơn, tất cả văn phòng Cơ quan di trú đều đóng cửa và không lên lịch cho bất kỳ cuộc hẹn nào trong giai đoạn 30/03/2020-01/07/2020.

– Có ngoại lệ nào không?

Dựa trên quyết định của các giám đốc khu vực của Cơ quan di trú (cơ quan xem xét, xác nhận mức độ cấp thiết để lên lịch hẹn), các công dân dưới đây sẽ có thể được xếp lịch hẹn khẩn cấp:

  • Công dân có nhu cầu xuất cảnh hoặc chứng minh nhu cầu cấp thiết bắt buộc phải vắng mặt tại Bồ Đào Nha, do các nguyên nhân bất ngờ, khẩn cấp; hoặc
  • Công dân bị mất cắp giấy tờ.

Ngoài ra còn cho phép nộp và đăng ký hồ sơ xin bảo vệ quốc tế tại văn phòng về người tị nạn và bảo vệ tị nạn.

– Các lịch hẹn trước 27/03/2020 sẽ thế nào?

Mọi lịch hẹn trước 27/03/2020 sẽ bị hoãn lại. Các cuộc hẹn sẽ được đặt lịch lại theo thứ tự thời gian đã lên trước đó, tính từ 01/07/2020.

– Các lịch hẹn sau 27/03/2020 sẽ thế nào?

Dù không được đề cập cụ thể trong chính sách này, nhưng các cuộc hẹn này cũng sẽ được đặt lịch lại theo thứ tự thời gian đã lên trước đó, tính từ 01/07/2020.

– Có phải chương trình Golden Visa cũng sẽ bị hoãn trong giai đoạn các chính sách này có hiệu lực?

Không. Mọi nền tảng online tạo điều kiện xét duyệt hồ sơ vẫn được duy trì hoạt động bình thường. Dù phải đến sau 01/07/2020 mới có thể đặt lịch lấy sinh trắc, nhưng chương trình Golden Visa không bị hoãn và Cơ quan di trú vẫn tiếp tục xem xét bộ hồ sơ cùng giấy tờ chứng minh nộp kèm.

–  Tôi có thể nộp hồ sơ Golden Visa trong giai đoạn này không?

Hoàn toàn có thể. Việc nộp hồ sơ xin Golden Visa vẫn có thể diễn ra và được Cơ quan di trú xét duyệt bình thường, theo quy trình không thay đổi. Điểm khác biệt duy nhất là nếu được xét duyệt sơ bộ trước 01/07/2020 thì việc đặt lịch lấy sinh trắc chỉ diễn ra sau ngày 01/07/2020. Tuy nhiên, hiện tại lịch hẹn của Cơ quan di trú đang bị đóng do tác động của dịch bệnh Covid-19.

– Hồ sơ xin Golden Visa của tôi đã được xét duyệt sơ bộ. Tôi có thể đặt lịch lấy sinh trắc vào 07/2020 không?

Không thể. Vì hiện tại trang web đăng ký lịch hẹn của Cơ quan di trú đang bị đóng nên không thể thực hiện đặt lịch hẹn vào tháng 7/2020. Chúng tôi sẽ theo dõi và cập nhật sát sao về khả năng đặt lịch hẹn nhằm có những bước tốt nhất hỗ trợ khách hàng.

– Tôi phải làm gì nếu giấy phép cư trú hết hạn?

Theo đoạn 1, điều 16, Pháp Lệnh số 10-A/2020 ngày 13/03, để đảm bảo mọi mục đích liên quan về hiệu lực pháp lý, mọi cơ quan và ban ngành hành chính công có nghĩa vụ thực hiện việc công bố các giấy tờ cần gia hạn do hiệu lực đã hết sau 24/02/2020, kể cả giấy phép định cư hiệu lực đến 30/06/2020.

Tuy nhiên, chúng tôi nhận định rằng chính sách này sẽ phải điều chỉnh trường hợp giấy tờ được xem là có hiệu lực đến 30/06, tuy nhiên việc đặt lịch hẹn chỉ có thể diễn ra sau ngày vừa nêu.

– Trước những giới hạn do Chính Phủ đưa ra, làm thế nào để gia hạn nếu tôi không thể chứng minh tình trạng thường trú cần thiết để duy trì giấy phép cư trú?

Để gia hạn giấy phép định cư Golden Visa, đương đơn phải tuân thủ thời gian ở tối thiểu 7 ngày trong năm đầu tiên và 14 ngày trong các giai đoạn tiếp theo (mỗi giai đoạn kéo dài 2 năm).

Chúng tôi tin rằng cũng như các chính sách về giấy phép định cư cho phép đương đơn chứng minh việc vắng mặt tại Bồ Đào Nha vì nguyên nhân bất khả kháng (trường hợp đương đơn chứng minh được tính bất khả kháng đó), việc gia hạn Golden Visa trong trường hợp này cũng áp dụng tương tự.

Trong tình cảnh hiện tại, chúng tôi tin rằng những giới hạn đặt ra để đối phó với việc lây lan của đại dịch toàn cầu, là cơ sở toàn vẹn để đưa ra chính sách đặc biệt này và đưa ra yêu cầu gia hạn.

– Giấy phép định cư của tôi hết hạn trước 30/06/2020. Tôi có thể gia hạn bằng cách nào? 

Theo các điều khoản trong đoạn 14, điều 63, Nghị Định số 84/2007 ngày 5/11, giấy phép cư trú có thể được gia hạn đến 6 tháng từ ngày hết hạn, và các quyền cư trú vẫn có giá trị trong giai đoạn 6 tháng này dù ảnh hưởng của Covid-19 có thể kéo dài hơn dự tính. Tuy nhiên, giải pháp này không tránh khỏi những bất tiện cho công dân từ các quốc gia không có chế độ miễn visa Schengen khi thường xuyên nhập cảnh vào Bồ Đào Nha.

Quy định tạm thời về các thỏa thuận cho thuê dài hạn

Golden Visa Bồ Đào Nha
Bồ Đào Nha đã đưa ra gói các giải pháp hướng đến việc bảo vệ các cá nhân thuê nhà bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh này

Vì sự khác biệt trong mỗi thỏa thuận cho thuê, chủ nhà cần cẩn thận kiểm tra các điều khoản cụ thể đã ký kết để hiểu chính xác nghĩa vụ của mình. Xét đến tính bất ổn hiện đang diễn ra xung quanh dịch bệnh Covid-19 và các tranh chấp hoặc kiện tụng không mong muốn có thể phát sinh, đây là lúc mà hai bên ký kết cần cân nhắc đến các thay đổi mang biện pháp tạm thời (tạm ngừng thanh toán tiền thuê nhà, cắt giảm tiền thuê nhà, gia hạn thời gian thanh toán, chấp thuận cho bên thuê kết thúc thỏa thuận cho thuê trước thời hạn). Chúng tôi cũng đề xuất việc duy trì liên lạc với bên thuê nhà và thường xuyên cập nhật thông tin cho họ khi tình hình có tiến triển.

– Tôi có thể chấm dứt thỏa thuận cho thuê trước thời hạn hay không?

Khi đại dịch Covid-19 chưa kết thúc, chủ nhà không được phép chấm dứt bất kỳ thỏa thuận cho thuê nào (để ở hoặc kinh doanh) nếu bên thuê không đồng ý chấm dứt. Đồng thời, điều khoản chấm dứt thỏa thuận trước thời hạn tạm thời vô hiệu, cũng như mọi thông báo vì mục đích tương tự sẽ mất hiệu lực.

– Sẽ thế nào nếu tôi đã thông báo về ý định chấm dứt trước khi có quy định này?

Các điều khoản liên quan đến việc chấm dứt thỏa thuận vẫn sẽ bị tạm ngưng như đã đề cập tại câu 1, trừ khi bên thuê cũng đồng ý về việc chấm dứt này.

– Bên thuê có thể chấm dứt thỏa thuận cho thuê trước thời hạn hay không?

Các biện pháp hiện tại chỉ áp dụng đối với thông báo chấm dứt thỏa thuận do chủ nhà gửi. Vì vậy, bên thuê vẫn có quyền chấm dứt thỏa thuận thuê nếu tuân thủ theo các thông báo hợp pháp bằng văn bản được gửi trước đó. Nếu bên thuê chấm dứt thỏa thuận, chủ nhà vẫn có quyền sử dụng khoản đặt cọc bảo đảm để bù vào khoản tiền thuê nhà mà bên thuê chưa chi trả, sửa chữa các hao mòn vượt quá mức sử dụng thông thường, và dọn dẹp nhằm khôi phục tài sản về tình trạng trước khi bên thuê đến cư trú.

Tuy nhiên, vì việc chấm dứt thỏa thuận là kiến nghị của bên thuê nên bên thuê bắt buộc phải thanh toán các khoản tiền thuê chưa chi trả tính từ ngày việc chấm dứt có hiệu lực.

– Nếu Chính Phủ thi hành lệnh đóng cửa thì bên thuê nhà có thể chấm dứt thỏa thuận thuê hay không?

Việc đóng cửa các cơ sở và nhà máy không được xem là cơ sở để chấm dứt thỏa thuận cho thuê để ở, thỏa thuận cho thuê để kinh doanh hoặc bất kỳ loại hình hợp đồng nào khác liên quan đến việc khai thác bất động sản, cũng như không phải là cơ sở thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tài sản.

– Sẽ thế nào nếu cuối tháng bên thuê không trả tiền thuê nhà? Liệu tôi có thể chấm dứt thỏa thuận nếu bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ?

Trường hợp thỏa thuận thuê nhằm mục đích cư trú, việc chấm dứt thỏa thuận không dựa trên cơ sở chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán nếu xảy ra một trong hai sự kiện sau:

  • Thu nhập hộ gia đình bên thuê giảm hơn 20% do ảnh hưởng từ thu nhập của tháng trước đó hoặc của cùng kỳ năm trước; hay
  • Mức ngân sách hộ gia đình bên thuê (dựa trên tỷ lệ phần trăm thu nhập của toàn bộ thành viên trong hộ gia đình) dùng để thanh toán tiền thuê nhà là bằng hoặc lớn hơn 35%.

Chủ nhà được quyền chấm dứt thỏa thuận cho thuê nếu trong vòng 12 tháng kể từ ngày kết thúc giai đoạn gồm các tháng diễn ra tình trạng khẩn cấp và tháng đầu tiên tiếp theo, bên thuê không thanh toán nợ thuê của giai đoạn này (theo phương thức trả góp hàng tháng, tối thiểu 1/12 tổng dư nợ, và trả cùng với tiền thuê của tháng hiện tại). Tuy nhiên, trường hợp nợ thuê có hạn thanh toán sau 01/07/2020, chủ nhà có thể yêu cầu bên thuê đóng phí phạt 20% tiền thuê hàng tháng.

Trường hợp thỏa thuận cho thuê nhằm mục đích kinh doanh, việc chấm dứt thỏa thuận không dựa trên cơ sở chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán nếu xảy ra một trong hai sự kiện sau:

  • Thuê làm cơ sở hoạt động công khai nhằm mục đích bán lẻ hoặc cung cấp dịch vụ, và bị bắt buộc đóng cửa hoặc hoạt động bị tạm ngưng do quyết định của Chính Phủ; hay
  • Thuê làm các cơ sở ăn uống, nhà hàng và các doanh nghiệp tương tự.

Bên thuê có thể hoãn thanh toán nợ thuê của giai đoạn gồm những tháng diễn ra tình trạng khẩn cấp và tháng đầu tiên tiếp theo, trong vòng 12 tháng kể từ ngày kết thúc giai đoạn này (nợ thuê áp dụng phương thức trả góp hàng tháng, tối thiểu 1/12 tổng dư nợ, và trả cùng với tiền thuê tháng hiện tại). Trường hợp nợ thuê có hạn thanh toán sau 01/07/2020, chủ nhà có thể yêu cầu bên thuê đóng phí phạt 20% tiền thuê hàng tháng.

– Việc không thanh toán tiền thuê nhà trong những tháng ban bố tình trạng khẩn cấp có phải là cơ sở để chấm dứt thỏa thuận cho thuê hay không?

Không. Việc không thanh toán tiền thuê nhà trong những tháng ban bố tình trạng khẩn cấp và trong tháng đầu tiên tiếp theo không thể được coi là cơ sở cho bất kỳ hình thức chấm dứt thỏa thuận nào, cũng như không phải là cơ sở để thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tài sản.

– Bên thuê nhà có quyền yêu cầu tạm ngưng thanh toán tiền thuê nhà hoặc cắt giảm tiền thuê hay không?

Các cá nhân thuê nhà không nằm trong các trường hợp được đề cập tại câu 5 thì vẫn phải thực hiện việc thanh toán tiền thuê nhà như thông thường, và trong trường hợp có sự chậm trễ trong quá trình thanh toán, chủ nhà hoàn toàn có quyền yêu cầu bên thuê nộp phạt 20% tổng số tiền thuê chưa chi trả. Ngoài ra, nếu bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà trong vòng 3 tháng liên tiếp thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt thỏa thuận cho thuê.

Cá nhân thuê nhà thuộc các trường hợp tại câu 5 có thể yêu cầu IHRU (Viện cải tạo nhà ở và đô thị) cho vay không lãi suất để trang trải cho khoản chênh lệch giữa số tiền thuê nhà hàng tháng và số ngân sách hộ gia đình tối đa 35%, từ đó tạo điều kiện thanh toán đầy đủ tiền thuê đến hạn.

Nếu không có khả năng thanh toán, bên thuê phải gửi văn bản thông báo kèm các giấy tờ chứng minh đến chủ nhà trong vòng 5 ngày trước khi đến hạn thanh toán khoản tiền thuê đầu tiên mà bên thuê được ưu đãi dựa trên chính sách đặc biệt này.

– Sẽ thế nào nếu việc bên thuê nhà không thanh toán tiền thuê khiến tôi lâm vào tình trạng thiếu hụt kinh tế?

Nếu thu nhập hộ gia đình của chủ nhà giảm hơn 20% so với thu nhập của tháng trước đó hoặc của cùng kỳ năm trước và mức sụt giảm này là kết quả của việc bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà (bên thuê không vay tiền từ IHRU), chủ nhà có thể yêu cầu IHRU cấp khoản vay không lãi suất để bù đắp khoản tiền thuê đến hạn, chưa được bên thuê thanh toán.

– Sẽ thế nào nếu đang trong giai đoạn kiện cáo đòi thu hồi tài sản cho thuê hoặc có khiếu nại tư pháp yêu cầu chuyển trả quyền sở hữu tài sản?

Tất cả các vụ kiện đòi bên thuê rời khỏi và trao trả tài sản cũng như các khiếu nại tư pháp yêu cầu chuyển trả quyền sở hữu tài sản thuê đều tạm ngưng nếu bên thuê chứng minh cho tòa thấy được khi không có nhà ở, bên thuê sẽ dễ lâm vào tình trạng khó khăn.

– Tôi có thể thay đổi thỏa thuận cho thuê từ ngắn hạn sang dài hạn trong thời gian này hay không? Bất động sản cho thuê ngắn hạn thuộc các khu vực nhạy cảm và theo hình thức “căn hộ”, đặc biệt dễ bị tước giấy phép nếu tiến hành chuyển đổi từ ngắn hạn sang dài hạn.

Đối với khách hàng tiến hành các hoạt động kinh doanh cho thuê ngắn hạn nằm trong phạm vi khu vực nhạy cảm và áp dụng hình thức “căn hộ”, chúng tôi khuyến nghị quý vị nên chuyển đổi sang hình thức “cơ sở lưu trú”. Thực tế trên phương diện cho thuê ngắn hạn, sẽ không có gì thay đổi, trong khi theo luật Bồ Đào Nha, hình thức này cho phép khách hàng ký kết các loại thỏa thuận cho thuê khác mà không bị tước giấy phép cho thuê ngắn hạn.

Tìm hiểu về chương trình đầu tư lấy Golden Visa Bồ Đào Nha tại đây.