Chương trình Golden Visa Hy Lạp đang đứng trước một thay đổi lớn về chi phí, khi chính phủ đề xuất tăng thuế chuyển nhượng bất động sản từ 3% lên 15% đối với các nhà đầu tư không thuộc Liên minh Châu Âu (EU). Động thái này dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2027, tạo ra một làn sóng giao dịch vội vã trong thị trường bất động sản định cư.
Sự thay đổi về thuế chuyển nhượng và tác động tài chính
Tháng trước, Thủ tướng Kyriakos Mitsotakis đã công bố kế hoạch tăng thuế chuyển nhượng nhà đất. Sau đó, Bộ Kinh tế Quốc dân và Tài chính đã làm rõ rằng mức thuế mới 15% sẽ áp dụng cho bất động sản nhà ở được mua bởi cá nhân không phải là công dân Hy Lạp, người trong khối EU/EEA, hay cư dân dài hạn. Cùng với phụ phí địa phương, mức thuế hiệu quả sẽ tăng từ 3,09% lên 15,45%.
Thay đổi này sẽ làm tăng đáng kể chi phí đầu tư. Ví dụ:
- Đối với căn hộ chuyển đổi giá 250.000 EUR (loại hình phổ biến nhất hiện nay), thuế chuyển nhượng sẽ tăng từ 7.725 EUR lên 38.625 EUR.
- Với căn hộ 800.000 EUR tại Attica (mức tối thiểu cho lộ trình tiêu chuẩn tại thủ đô), thuế tăng từ 24.720 EUR lên 123.600 EUR.
- Đối với lộ trình 400.000 EUR ở các khu vực khác, thuế sẽ từ 12.360 EUR lên 61.800 EUR.
Điều quan trọng cần lưu ý là thuế này sẽ được kích hoạt tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, không phải lúc đặt cọc hay thỏa thuận sơ bộ. Điều này có nghĩa là ngay cả khi một nhà đầu tư đặt cọc vào đầu năm 2027 nhưng hợp đồng chỉ được ký vào năm 2028 (sau ngày 1/7/2027), họ vẫn sẽ phải chịu mức thuế 15%.
Ảnh hưởng đến nguồn cung và nhu cầu thị trường
Thị trường Golden Visa Hy Lạp vốn đã khan hiếm bất động sản đủ điều kiện trước khi thông báo này được đưa ra. Việc tăng thuế và thời hạn hiệu lực cụ thể tạo ra áp lực kép: các nhà đầu tư đẩy nhanh việc mua sắm để khóa mức thuế cũ, trong khi các nhà phát triển lại ít động lực để khởi công dự án mới trước thời điểm thay đổi thuế do cần thời gian dài cho giấy phép và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng.
Vào năm 2024, khi Hy Lạp nâng ngưỡng đầu tư tiêu chuẩn lên 800.000 EUR tại Attica và 400.000 EUR ở các khu vực khác, số lượng đơn đăng ký đã đạt kỷ lục 9.372, sau đó giảm xuống còn 7.021 vào năm 2025 và 3.086 trong 7 tháng đầu năm 2026. Sự sụt giảm này chủ yếu do các nhà đầu tư chuyển hướng sang loại hình căn hộ chuyển đổi từ thương mại sang dân cư với mức 250.000 EUR, vốn hiện chiếm phần lớn hồ sơ mới.
Bên cạnh thuế chuyển nhượng, thị trường còn đối mặt với hai thời hạn quan trọng khác: việc đình chỉ thuế VAT 24% đối với các công trình xây mới và đình chỉ thuế lãi vốn 15% đối với bất động sản đều sẽ hết hạn vào ngày 31/12/2026 mà chưa có quyết định gia hạn.
Cơ hội và những điểm cần lưu ý cho nhà đầu tư
Chương trình Golden Visa Hy Lạp vẫn là một trong những chương trình phổ biến nhất Châu Âu, với 34.278 giấy phép nhà đầu tư đang hoạt động tính đến cuối tháng 7, tăng đáng kể so với 22.001 của một năm trước. Mặc dù chi phí đầu tư đã tăng và số lượng bất động sản đủ điều kiện ít hơn, chương trình vẫn thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư, đặc biệt là từ Trung Quốc và Thổ Nhĩ Kỳ.
Các nhà đầu tư cần hành động sớm để tận dụng mức thuế chuyển nhượng thấp hơn. Việc trì hoãn có thể dẫn đến việc phải trả thêm khoảng 99.000 EUR cho một giao dịch 800.000 EUR, đồng thời lựa chọn bất động sản sẽ bị thu hẹp đáng kể, chỉ còn những dự án có thể hoàn tất thủ tục kịp thời hoặc những bất động sản ở vị trí kém hấp dẫn hơn.
Quy trình xin thị thực bao gồm thỏa thuận sơ bộ và đặt cọc 10%, ký hợp đồng công chứng, thanh toán đầy đủ và nộp hồ sơ điện tử. Thời gian xử lý trung bình từ 7-8 tháng, với một số trường hợp nhanh nhất có thể chỉ mất 4 tháng. Tuy nhiên, các sự chậm trễ thường đến từ các vấn đề về bất động sản như thiếu giấy phép, tài liệu chuyển đổi mục đích sử dụng không đầy đủ hoặc các vướng mắc pháp lý về quyền sở hữu.
Chính phủ Hy Lạp đang nỗ lực tái cấu trúc chương trình thay vì đóng cửa. Điều này bao gồm việc nâng ngưỡng đầu tư, cấm cho thuê ngắn hạn đối với bất động sản Golden Visa và ban hành Luật 5275/2026 quy định giấy phép 5 năm có hiệu lực từ ngày thẻ được cấp. Đồng thời, một chiến lược nhà ở mới cũng đề xuất cho phép nhà đầu tư dàn trải số tiền đủ điều kiện trên nhiều bất động sản với mục đích cho thuê dài hạn.
Nếu quan tâm đến lộ trình định cư Hy Lạp, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới. Đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ, thẩm định dự án an toàn và xây dựng lộ trình định cư bền vững cho gia đình.
Xem thêm:
Quốc tịch các nước vùng Caribbean
Tổng hợp các dịch vụ của IMM Group
Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc
