Thị trường bất động sản toàn cầu đang trải qua những thay đổi nhanh chóng về quy định sở hữu cho người nước ngoài. Trong thập kỷ qua, bản đồ các quốc gia cho phép hoặc hạn chế người nước ngoài mua nhà đã được vẽ lại liên tục, với cả xu hướng nới lỏng và siết chặt đồng thời. Đối với các nhà đầu tư vượt biên giới, việc nắm rõ cơ chế và xu hướng của các quy định là yếu tố then chốt để đưa ra quyết định sáng suốt.
Châu Âu và các thị trường “mở cửa” cho nhà đầu tư nước ngoài
Nhiều quốc gia ở Tây Âu duy trì chính sách mở cửa đối với việc mua bất động sản của người nước ngoài. Tại đây, việc sở hữu hộ chiếu nước ngoài hầu như không ảnh hưởng đến quyền mua nhà ở. Các quốc gia như Bồ Đào Nha, Ý, Pháp và Ireland không áp dụng bất kỳ kiểm tra quốc tịch nào đối với việc mua bất động sản dân cư. Hy Lạp cũng có chính sách tương tự.
Tuy nhiên, những thay đổi gần đây ở các thị trường này chủ yếu xoay quanh khía cạnh cư trú. Cụ thể, Bồ Đào Nha đã loại bỏ lựa chọn đầu tư bất động sản khỏi chương trình Golden Visa của mình vào năm 2023. Tương tự, Hy Lạp đã tăng ngưỡng đầu tư cho chương trình cư trú diện đầu tư lên 800.000 EUR tại Athens, Thessaloniki và các đảo du lịch phổ biến nhất.
Ngoài Châu Âu, một số thị trường cũng rất cởi mở. Hoa Kỳ không có hạn chế liên bang nào đối với người mua nước ngoài, cho phép sở hữu bất động sản ở bất kỳ tiểu bang nào. Vương quốc Anh cũng tương tự, dù người mua nước ngoài phải chịu thêm phí trước bạ 2% ở Anh và Bắc Ireland. Nhật Bản là một trong số ít thị trường lớn ở châu Á không áp dụng hạn chế đối với quyền sở hữu nhà hoặc đất của người nước ngoài. Georgia, Panama và Brazil cũng cho phép người nước ngoài sở hữu tài sản đô thị một cách tự do.
Các hình thức sở hữu có điều kiện và khu vực hạn chế
Một số quốc gia hoan nghênh dòng vốn đầu tư nước ngoài vào các căn hộ, nhưng lại bảo lưu quyền sở hữu đất đai cho công dân. Sự phân biệt này quyết định loại hình bất động sản có thể mua và tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài trong một tòa nhà.
Thái Lan là một ví dụ điển hình. Người nước ngoài có thể sở hữu căn hộ chung cư hoàn toàn với sổ hồng đứng tên mình, nhưng luật pháp quy định tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa là 49% tổng diện tích sàn của tòa nhà. Một khi hạn ngạch này đầy, các lựa chọn còn lại là hợp đồng thuê dài hạn 30 năm hoặc thông qua cấu trúc công ty Thái Lan. Người nước ngoài không thể sở hữu đất, vì vậy các biệt thự thường được bán dưới dạng hợp đồng thuê dài hoặc chỉ quyền sở hữu công trình trên đất. Tương tự, Philippines cấm chuyển nhượng căn hộ cho người không phải công dân Philippines hoặc công ty có ít nhất 60% vốn sở hữu bởi người Philippines, và người nước ngoài cũng không được sở hữu đất.
Tại Việt Nam, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã cơ cấu lại quy định về sở hữu nước ngoài, cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ với thời hạn 50 năm có thể tái tạo. Các giới hạn cụ thể bao gồm: người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà và không quá 250 căn nhà trong một phường, đồng thời quyền sử dụng đất cơ bản không bao giờ được chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, một số thị trường lại đặt ra các điều kiện về địa lý hoặc yêu cầu sự chấp thuận đặc biệt:
- Mexico: Người nước ngoài có thể mua trực tiếp ở hầu hết các khu vực, nhưng bị cấm sở hữu trực tiếp trong “khu vực hạn chế” (50km từ bờ biển và 100km từ biên giới). Việc mua bất động sản trong khu vực này phải thông qua hình thức quỹ ủy thác ngân hàng (fideicomiso) hoặc công ty Mexico.
- Thổ Nhĩ Kỳ: Cho phép người nước ngoài mua bất động sản ở hầu hết các khu vực, đồng thời cấp quyền công dân cho người đầu tư 400.000 USD vào bất động sản. Tuy nhiên, việc mua bán gần khu vực quân sự và an ninh bị cấm, và quyền sở hữu nước ngoài bị giới hạn ở 30 hecta/người mua và 10% diện tích của bất kỳ quận nào.
- Thụy Sĩ: Luật Lex Koller của liên bang cấm hầu hết người nước ngoài không cư trú mua bất động sản dân cư và giới hạn số lượng nhà nghỉ bán cho người nước ngoài hàng năm. Hầu hết người nước ngoài chỉ có thể mua nhà ở Thụy Sĩ khi đã có thẻ cư trú Thụy Sĩ.
- Singapore: Các căn hộ vẫn mở cửa cho người nước ngoài, nhưng chính phủ kiểm soát nhu cầu bằng giá. Người mua nước ngoài phải trả thêm 60% thuế trước bạ đối với bất kỳ giao dịch mua nhà ở nào.
- Hàn Quốc: Theo quy định có hiệu lực từ ngày 26 tháng 8 năm 2025, người mua nước ngoài phải có giấy phép trước khi mua nhà ở Seoul, 23 thành phố/quận thuộc tỉnh Gyeonggi và 7 quận của Incheon. Người mua được chấp thuận phải chuyển đến bất động sản trong vòng 4 tháng và sở hữu ít nhất 2 năm. Quy định này dự kiến kéo dài 1 năm, đến ngày 25 tháng 8 năm 2026.
Các thị trường đóng cửa và xu hướng thay đổi đa chiều
Một số quốc gia đã áp dụng các biện pháp nghiêm ngặt, gần như đóng cửa hoàn toàn thị trường bất động sản đối với người nước ngoài:
- Canada: Đã cấm người nước ngoài và các công ty do nước ngoài kiểm soát mua bất động sản dân cư từ đầu năm 2023 và đã gia hạn lệnh cấm đến ngày 1 tháng 1 năm 2027.
- Úc: Đóng băng thị trường nhà ở hiện có đối với người nước ngoài vào tháng 4 năm 2025 và gia hạn lệnh cấm đến tháng 6 năm 2029. Tuy nhiên, các dự án xây dựng mới vẫn mở cửa cho người mua nước ngoài sau khi được phê duyệt.
- Trung Quốc: Người nước ngoài thường chỉ có thể mua một đơn vị nhà ở để sử dụng cá nhân, và chỉ sau khi sống, làm việc hoặc học tập tại quốc gia này ít nhất một năm.
- Indonesia: Cấm người nước ngoài sở hữu quyền sử dụng đất lâu dài (freehold – Hak Milik). Người nước ngoài thường chỉ có thể thuê hoặc sở hữu thông qua các công ty Indonesia.
Tuy nhiên, xu hướng các quy định không phải lúc nào cũng đi theo một hướng. Một số quốc gia đang có động thái nới lỏng chính sách:
- New Zealand: Từng cấm hầu hết các giao dịch mua nhà ở của người nước ngoài từ năm 2018. Tuy nhiên, vào năm 2025, quốc hội đã thông qua các sửa đổi cho phép người có thị thực Active Investor Plus mua nhà trị giá từ 5 triệu NZD trở lên, có hiệu lực từ tháng 3 năm 2026.
- Ả Rập Xê Út: Một luật mới có hiệu lực vào tháng 1 năm 2026 cho phép người nước ngoài mua bất động sản ở các khu vực được chỉ định.
Ngược lại, một số thị trường từng cởi mở lại đang dần siết chặt:
- Tây Ban Nha: Đã chấm dứt chương trình Golden Visa vào ngày 3 tháng 4 năm 2025. Chính phủ cũng đã đề xuất một khoản thuế lên tới 100% đối với người mua không thuộc EU, không cư trú, dù dự luật này đang bị trì hoãn do thiếu sự ủng hộ.
Bản đồ quyền sở hữu bất động sản nước ngoài luôn thay đổi và phức tạp hơn bất kỳ nhãn dán đơn lẻ nào có thể mô tả. Một thị trường có vẻ cởi mở hôm nay có thể siết chặt vào ngày mai, và ngược lại. Điều quan trọng là nhà đầu tư cần xác nhận rõ ràng các yếu tố then chốt trước khi thực hiện giao dịch: loại hình sở hữu (freehold hay thuê dài hạn), liệu vị trí và bất động sản cụ thể có mở cửa cho người mua nước ngoài hay không, và xu hướng thay đổi của quy định trong tương lai. IMM Group luôn cập nhật những thông tin mới nhất để hỗ trợ quý vị đưa ra quyết định đầu tư an toàn và hiệu quả.
Nếu quan tâm đến lộ trình định cư Châu Âu, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới. Đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ, thẩm định dự án an toàn và xây dựng lộ trình định cư bền vững cho gia đình.
Xem thêm: Tìm hiểu thêm về thường trú nhân Hy Lạp.
- Đầu tư định cư Châu Âu
- Đầu tư định cư Mỹ
- Đầu tư định cư Úc
- Đầu tư định cư Canada
- Quốc tịch các nước vùng Caribbean
- Tổng hợp các dịch vụ của IMM Group
Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc
