Chính phủ Hy Lạp vừa công bố kế hoạch tăng mạnh thuế chuyển nhượng bất động sản từ 3% lên 15% đối với người mua quốc tịch ngoài EU, có hiệu lực từ ngày 01/01/2027. Quyết định này, do Thủ tướng Kyriakos Mitsotakis đưa ra, sẽ tác động đáng kể đến các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là những người tham gia chương trình Golden Visa Hy Lạp.
Quy định mới về thuế chuyển nhượng bất động sản tại Hy Lạp
Trong một bài phát biểu quan trọng tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90, Thủ tướng Kyriakos Mitsotakis đã thông báo về việc tăng thuế chuyển nhượng bất động sản gấp 5 lần, áp dụng cho công dân các quốc gia không thuộc Liên minh Châu Âu (non-EU). Ông Mitsotakis giải thích rằng động thái này nhằm giải quyết tình trạng giá nhà tăng cao, gây khó khăn cho người dân Hy Lạp trong việc sở hữu nhà ở.
Theo quy định hiện hành, thuế chuyển nhượng bất động sản ở Hy Lạp là 3% (thực tế là 3,09% bao gồm phụ phí đô thị), được tính trên giá bán thỏa thuận hoặc giá trị khách quan do nhà nước đánh giá, tùy theo giá trị nào cao hơn. Khoản thuế này được người mua thanh toán trước khi ký hợp đồng công chứng. Với mức tăng mới, từ ngày 01/01/2027, tỷ lệ thuế sẽ là 15%.
Chính sách này nằm trong gói kinh tế tổng thể trị giá 2,2 tỷ EUR của chính phủ, bao gồm các chương trình hỗ trợ cho vay mua nhà, cắt giảm chi phí điện và bãi bỏ thuế bất động sản hàng năm (ENFIA) ở một số khu vực nhỏ.
Tác động đến nhà đầu tư Golden Visa Hy Lạp
Mọi nhà đầu tư bất động sản tham gia chương trình Golden Visa Hy Lạp đều là công dân nước thứ ba (non-EU). Do đó, nếu không có miễn trừ đặc biệt nào được đưa ra trong luật thực thi, mức thuế mới 15% sẽ áp dụng cho toàn bộ hình thức đầu tư bất động sản trong chương trình này.
Dưới đây là một số ví dụ minh họa về mức thuế mới so với hiện tại:
- Đối với khoản đầu tư €800.000 vào Athens hoặc Thessaloniki (mức tối thiểu tại các khu vực có nhu cầu cao theo chương trình), tiền thuế chuyển nhượng sẽ tăng từ khoảng €24.000 lên €120.000.
- Với khoản mua €400.000 ở các khu vực khác của Hy Lạp, thuế sẽ tăng từ €12.000 lên €60.000.
- Đối với dự án chuyển đổi hoặc phục hồi trị giá €250.000, số tiền thuế sẽ từ €7.500 tăng vọt lên €37.500.
Thời điểm áp dụng mức thuế mới còn trùng với thời điểm đình chỉ thuế VAT 24% đối với các giao dịch mua bất động sản mới xây dựng ở Hy Lạp dự kiến sẽ hết hạn vào cuối năm 2026, trừ khi có gia hạn. Điều này tạo thêm áp lực tài chính đáng kể cho các nhà đầu tư quốc tế.
Tuy nhiên, vẫn còn những câu hỏi chưa được giải đáp cho đến khi dự luật chi tiết được công bố, bao gồm liệu công dân nước thứ ba đã có giấy phép cư trú Hy Lạp có bị ảnh hưởng hay không, cách thức xử lý các giao dịch thông qua các công ty Hy Lạp hoặc EU, và liệu các giao dịch đang tiến hành có được bảo vệ chuyển tiếp hay không.
Những quan ngại về tính hiệu quả và pháp lý
Quyết định tăng thuế đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia. Ông Alexander Risvas từ Risvas & Associates (Athens) cho rằng biện pháp này đang nhắm vào sai đối tượng. Ông lập luận rằng đầu tư nước ngoài không phải là nguyên nhân chính cho vấn đề nhà ở mang tính cơ cấu của Hy Lạp, mà thay vào đó là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở có sẵn, với hàng trăm ngàn bất động sản bị bỏ trống, chưa được cải tạo hoặc vướng mắc trong tranh chấp thừa kế.
Theo ông Risvas, việc tăng giá nhà cần được nhìn nhận trong bối cảnh rộng hơn: dù giá căn hộ đã tăng 8,1% vào năm 2025 và 5,7% trong quý 1/2026, nhưng chi phí nhà ở ở Hy Lạp vẫn thấp hơn khoảng 29% so với mức trung bình của EU vào năm 2024. Ông cũng lưu ý rằng việc quy trách nhiệm chính cho nhà đầu tư Golden Visa về khủng hoảng nhà ở là một sự đơn giản hóa quá mức, đặc biệt khi chương trình này đã được điều chỉnh để hướng dòng vốn ra khỏi các khu vực dân cư thông thường, ví dụ như tăng ngưỡng đầu tư lên €800.000 tại các khu vực có nhu cầu cao.
Quy mô của sự thay đổi này cũng đặt ra những vấn đề hiến pháp. Ông Risvas cảnh báo rằng việc hai cá nhân mua cùng một tài sản, với cùng mức giá và cùng ngày nhưng lại phải trả mức thuế khác nhau (3% và 15%) chỉ dựa trên quốc tịch, có thể vi phạm nguyên tắc đối xử công bằng, bình đẳng về thuế và tính cân xứng được quy định trong Hiến pháp Hy Lạp (Điều 4(5)) và Công ước Châu Âu về Nhân quyền.
Thay vì hạn chế vốn nước ngoài, ông Risvas đề xuất các giải pháp như khuyến khích đưa các căn nhà bỏ trống trở lại thị trường cho thuê dài hạn, đẩy nhanh quy trình cải tạo và thay đổi mục đích sử dụng, cũng như xây dựng thêm. Ông nhấn mạnh rằng thách thức thực sự của Hy Lạp là tận dụng hàng trăm nghìn bất động sản chưa được sử dụng chứ không phải là ngăn chặn dòng vốn nước ngoài.
Quyết định này của chính phủ Hy Lạp chắc chắn sẽ định hình lại thị trường bất động sản và các lựa chọn cho nhà đầu tư quốc tế trong tương lai. Để tìm hiểu rõ hơn về các lựa chọn đầu tư định cư Hy Lạp hoặc các quốc gia Châu Âu khác, anh chị nên tham vấn từ các chuyên gia di trú.
Nếu quan tâm đến lộ trình Hy Lạp, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới. Đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ, thẩm định dự án an toàn và xây dựng lộ trình định cư bền vững cho gia đình.
Xem thêm:
- Đầu tư định cư Châu Âu
- Đầu tư định cư Mỹ
- Đầu tư định cư Úc
- Đầu tư định cư Canada
- Quốc tịch các nước vùng Caribbean
- Tổng hợp các dịch vụ của IMM Group
Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc
