Trong bối cảnh các chương trình đầu tư định cư phổ biến tại Tây Âu ngày càng thắt chặt, khu vực Tây Balkan nổi lên như một điểm đến tiềm năng, thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư quốc tế. Sau khi Tây Ban Nha kết thúc chương trình Golden Visa vào tháng 4/2025 và Bồ Đào Nha loại bỏ bất động sản khỏi chương trình vào tháng 10/2023, dòng vốn đầu tư đã dịch chuyển về phía Nam và phía Đông, tìm kiếm những thị trường mà việc sở hữu một chỗ đứng tại Châu Âu vẫn có chi phí phải chăng hơn.
Các thủ đô của sáu quốc gia Tây Balkan – Tirana (Albania), Skopje (Bắc Macedonia), Belgrade (Serbia), Sarajevo (Bosnia & Herzegovina), Podgorica (Montenegro) và Pristina (Kosovo) – đều cho phép người nước ngoài mua bất động sản với ít hạn chế và mức giá chỉ vài nghìn EUR/m2. Tuy nhiên, khi phân tích sâu hơn bằng Thang điểm Bất động sản Toàn cầu (Global Property Scoreboard – GPS), sự khác biệt giữa các thị trường này trở nên rõ rệt.
Bối cảnh thị trường và phương pháp đánh giá
Thang điểm GPS đánh giá một thị trường dựa trên bảy yếu tố chính, bao gồm: Bất động sản (30%), Nhu cầu (20%), Chi phí sở hữu, Khả năng tiếp cận thị trường, Quản trị, Khả năng phục hồi và Bối cảnh kinh tế vĩ mô (mỗi yếu tố 10%). Các thị trường hạn chế quyền sở hữu nước ngoài sẽ bị trừ điểm, nhưng tất cả sáu thủ đô Tây Balkan đều đủ điều kiện đầu tư.
Các chương trình đầu tư định cư Châu Âu trước đây, đặc biệt là các chương trình Golden Visa liên kết với bất động sản, đã thúc đẩy sự tăng trưởng ở nhiều nước. Tuy nhiên, sự thay đổi chính sách đã khiến các nhà đầu tư tìm kiếm những cơ hội mới ở khu vực có tiềm năng phát triển, và Tây Balkan là một trong số đó.
Điểm mạnh và yếu của các thị trường bất động sản Tây Balkan
Dựa trên thang điểm GPS, các thủ đô Tây Balkan có điểm số tổng thể và điểm thành phần khác nhau đáng kể:
- Tirana (Albania): +28 điểm. Tirana là thị trường mạnh nhất, dẫn đầu với điểm Nhu cầu (+8), là thủ đô duy nhất trong nhóm có chỉ số này dương. Điều này đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh chóng (gần 3% mỗi năm), dân số trẻ, và dòng kiều hối từ cộng đồng hơn hai triệu người Albania ở nước ngoài. Vị trí gần biển Adriatic cũng là một điểm cộng, mở rộng thị trường du lịch và cho thuê ngắn hạn. Tuy nhiên, Tirana đối mặt với những thách thức về quản trị yếu, tranh chấp quyền sở hữu sau thời kỳ cộng sản và tiền tệ thả nổi.
- Skopje (Bắc Macedonia): +15 điểm. Mặc dù có điểm Nhu cầu thấp nhất (-10), Skopje vẫn đứng thứ hai nhờ chi phí sở hữu tốt nhất (+7), khả năng tiếp cận thị trường mạnh mẽ (+8) và khả năng phục hồi cao nhất (+4).
- Belgrade (Serbia): +16 điểm. Belgrade nổi bật về thanh khoản và khả năng kết nối. Thủ đô này vẫn tiếp tục thu hút dân cư ngay cả khi dân số quốc gia già đi, với hơn 300.000 người Nga nhập cảnh sau năm 2022. Tuy nhiên, giá bất động sản đã tăng đều đặn do sự kiện Expo 2027 đang đến gần, có thể tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh giá sau sự kiện. Thuế thu nhập cho thuê của Serbia cũng là cao nhất trong khu vực (lên đến 20%, hoặc khoảng 15% sau khấu trừ tiêu chuẩn).
- Sarajevo (Bosnia & Herzegovina): +9 điểm. Sarajevo có điểm quản trị tốt nhất (+1) và thuế định kỳ thấp nhất, nhưng lợi suất cho thuê mỏng (khoảng 2.9% trong trung tâm thành phố) và tình trạng di cư nghiêm trọng là những yếu tố hạn chế.
- Podgorica (Montenegro): +6 điểm. Thủ đô Montenegro có khối bất động sản mạnh nhất (+6) và khả năng tiếp cận thị trường ngang bằng với Skopje và Belgrade, nhưng chi phí sở hữu âm (-1) cùng với điểm quản trị và khả năng phục hồi thấp đã kéo điểm tổng thể xuống.
- Pristina (Kosovo): 0 điểm. Pristina là thị trường sơ khai nhất, với khối bất động sản âm (-3) và nhu cầu, khả năng phục hồi thấp. Các chi phí hợp lý (+6) và kinh tế vĩ mô ổn định (+5) giúp thị trường này duy trì điểm trung tính.
Chi phí sở hữu và tiền tệ
Các loại thuế và chi phí liên quan đến bất động sản cũng khác nhau đáng kể:
- Thuế thu nhập cho thuê: Bắc Macedonia và Kosovo có mức thuế thấp (dưới 10%), Bosnia là 10%, Albania 15%. Montenegro thu 15% trên thu nhập ròng sau khấu trừ, còn Serbia có mức thuế cao nhất, lên đến 20% (hoặc khoảng 15% sau khấu trừ tiêu chuẩn).
- Thuế lợi tức vốn: Serbia, Albania, Montenegro áp dụng 15%, Bắc Macedonia 10%, và Kosovo là mức thuế thu nhập cá nhân tối đa 10%.
- Phí giao dịch khứ hồi: Sarajevo có chi phí cao nhất (8-9%), trong khi Bắc Macedonia (2-4%) và Montenegro có mức thấp hơn. Albania là khoảng 7%.
- Tiền tệ: Montenegro và Kosovo sử dụng Euro, loại bỏ rủi ro tỷ giá cho nhà đầu tư Euro. Bosnia (Mark chuyển đổi) và Bắc Macedonia (Denar) neo vào Euro. Đồng Dinar của Serbia có sự ổn định nhưng có thể trượt giá từ từ. Đồng Lek của Albania thả nổi tự do, khiến nhà đầu tư Euro đối mặt với rủi ro tỷ giá.
Cơ hội định cư qua bất động sản và tiến trình gia nhập EU
Các lộ trình định cư liên kết với bất động sản cũng đa dạng:
- Serbia: Nhà đầu tư có thể có giấy phép cư trú bằng cách mua bất động sản bất kỳ giá trị nào, không có ngưỡng tối thiểu.
- Albania: Giấy phép đầu tư, yêu cầu từ 300.000 EUR (áp dụng từ tháng 1/2026). Albania cũng đặc biệt mở cửa cho công dân Mỹ, cho phép họ lưu trú đến một năm mà không cần giấy phép cư trú.
- Bắc Macedonia: Cấp giấy phép cư trú với ngưỡng giá trị bất động sản khoảng 40.000 EUR.
- Montenegro: Cấp giấy phép cư trú với ngưỡng giá trị bất động sản khoảng 150.000 EUR (giới thiệu tháng 1/2026).
- Bosnia: Chỉ cấp phép cư trú qua bất động sản trong các trường hợp ngoại lệ, khi người mua có liên hệ chặt chẽ với quốc gia (qua nguồn gốc, gia đình, con cái đi học, lương hưu địa phương hoặc đầu tư chủ động).
- Kosovo: Hiện không có lộ trình định cư liên kết bất động sản tương tự.
Về tiến trình gia nhập Liên minh Châu Âu, Montenegro đang dẫn đầu với mục tiêu trở thành thành viên vào năm 2028. Albania theo sau, dự kiến hoàn tất đàm phán vào cuối năm 2027 (có thể gia nhập vào 2029). Serbia đã đàm phán từ năm 2014 nhưng cải cách bị đình trệ. Bắc Macedonia và Bosnia đều đã có những bước tiến nhất định nhưng vẫn còn nhiều rào cản. Kosovo hiện là ứng viên tiềm năng xa nhất, với năm quốc gia EU vẫn chưa công nhận.
Điều đáng lưu ý là tiến trình gia nhập EU và các yếu tố cơ bản của thị trường bất động sản không phải lúc nào cũng đi cùng hướng. Montenegro, nước gần với tư cách thành viên EU nhất, lại có điểm GPS xếp thứ năm trong sáu nước. Ngược lại, Kosovo, nước xa nhất, lại xếp cuối.
Kết luận
Dựa trên các yếu tố cơ bản thúc đẩy lợi nhuận bất động sản dài hạn, Tirana của Albania là thị trường mạnh nhất trong khu vực Tây Balkan, nổi bật với nhu cầu cao, kinh tế vĩ mô tốt và mức thuế nhẹ. Skopje là lựa chọn có giá trị với chi phí sở hữu thấp và khả năng tiếp cận thị trường mạnh mẽ. Belgrade mang đến tính thanh khoản và kết nối cao, phù hợp cho những ai tìm kiếm thị trường giao dịch sôi động. Sarajevo là lựa chọn cho những nhà đầu tư kiên nhẫn, với quản trị tốt và thuế định kỳ thấp, trong khi Podgorica phù hợp với những người chú trọng câu chuyện gia nhập EU hơn các con số thực tế. Pristina là thị trường sơ khai nhất, với chi phí rẻ bù đắp cho những điểm yếu về bất động sản và nhu cầu.
Mỗi thị trường ở Tây Balkan đều có những đặc điểm riêng, phù hợp với các loại hình nhà đầu tư và mục tiêu khác nhau. Việc lựa chọn điểm đến cần dựa trên phân tích kỹ lưỡng các yếu tố cơ bản thay vì chỉ nhìn vào giá cả.
Nếu quan tâm đến lộ trình định cư Châu Âu, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới. Đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ, thẩm định dự án an toàn và xây dựng lộ trình định cư bền vững cho gia đình.
Xem thêm: Tìm hiểu thêm về thường trú nhân Hy Lạp.
- Đầu tư định cư Châu Âu
- Đầu tư định cư Mỹ
- Đầu tư định cư Úc
- Đầu tư định cư Canada
- Quốc tịch các nước vùng Caribbean
- Tổng hợp các dịch vụ của IMM Group
Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc
