Golden Visa: Vay vốn đầu tư – Được phép hay không?
Chương trình đầu tư định cư (Golden Visa) thu hút nhiều nhà đầu tư trên thế giới với mong muốn sở hữu thường trú nhân hoặc quốc tịch thứ hai. Một trong những câu hỏi thường gặp là liệu nhà đầu tư có thể sử dụng vốn vay để tham gia các chương trình này hay không. Trên thực tế, quy định về vấn đề này không đồng nhất mà khác biệt đáng kể giữa các quốc gia.
Các quy định cũng không cố định mà liên tục thay đổi. Đơn cử, vào tháng 2/2026, UAE đã bắt đầu chấp nhận các tài sản thế chấp hoặc thanh toán một phần cho chương trình Golden Visa 10 năm của mình. Trong khi đó, các chương trình cấp quốc tịch Caribbean lại thắt chặt quy định về tài khoản ký quỹ và phương thức thanh toán trong năm 2024 và 2025 để loại bỏ hoàn toàn các giao dịch vay vốn.
4 hình thức vay vốn phổ biến và cách các chương trình xử lý
Vấn đề một chương trình Golden Visa có chấp nhận vốn vay hay không phụ thuộc vào loại hình vay vốn mà đương đơn sử dụng. Vốn vay có thể được đưa vào giao dịch theo 4 cách chính, và không chương trình nào xử lý tất cả theo cùng một cách:
- Thế chấp tài sản đầu tư: Tài sản đủ điều kiện (bất động sản hoặc quỹ) được thế chấp ngay chính trong giao dịch để lấy giấy phép định cư.
- Vay từ ngân hàng trong nước: Khoản vay từ một ngân hàng thuộc quốc gia có chương trình định cư.
- Vay từ nước ngoài: Khoản vay được thế chấp bằng tài sản (nhà, danh mục đầu tư) ở một quốc gia khác, sau đó chuyển tiền vào tài khoản của đương đơn.
- Kế hoạch trả góp từ chủ đầu tư: Chủ đầu tư dự án cấp tín dụng thông qua các đợt thanh toán theo tiến độ, thường áp dụng cho bất động sản hình thành trong tương lai.
Phần lớn các bộ quy tắc chỉ đề cập đến một hoặc hai hình thức vay vốn và giữ im lặng với những hình thức còn lại. Chính sự im lặng này đã tạo ra kẽ hở cho các giải pháp tài chính khác.
Các chương trình Golden Visa chấp nhận vốn vay rõ ràng
Một số chương trình định cư có quy định rõ ràng và tương đối cởi mở đối với vốn vay:
- Golden Visa UAE: Đây là một trong những chương trình ít hạn chế nhất. Từ ngày 20/02/2026, quy định yêu cầu nhà đầu tư bất động sản phải trả trước ít nhất 50% giá trị (hoặc 1 triệu AED) đã được loại bỏ. Điều kiện đủ điều kiện giờ đây dựa trên tổng giá trị được Sở Địa chính Dubai chứng nhận phải đạt 2 triệu AED (khoảng 545.000 USD), bất kể số dư thế chấp hay giai đoạn thanh toán. Tuy nhiên, các giao dịch vay vốn yêu cầu chứng nhận không phản đối từ người cho vay và vẫn phải có một thành phần vốn chủ sở hữu; giao dịch được tài trợ 100% sẽ không được chấp nhận.
- Chương trình EB-5 Mỹ: Sau vụ kiện Zhang v. USCIS năm 2020, tòa án phán quyết rằng tiền vay, bao gồm cả các khoản vay không có bảo đảm, được tính là vốn tiền mặt. USCIS đã áp dụng quy định này vào chính sách từ ngày 22/07/2021. Nhà đầu tư phải giữ trách nhiệm cá nhân và chứng minh khoản vay theo điều kiện thị trường; điều cấm kỵ duy nhất là thế chấp chính khoản đầu tư EB-5 để làm tài sản bảo đảm.
- Chương trình MM2H Malaysia: Hệ thống ngân hàng địa phương chủ động cung cấp các khoản vay thế chấp bất động sản cho người sở hữu MM2H với tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) lên tới 85%, với thời hạn kéo dài hàng thập kỷ.
- Visa Quản lý Kinh doanh Nhật Bản: Chấp nhận vốn vay cho công ty đủ điều kiện, miễn là khoản vay là thật và nguồn tiền của người cho vay có thể truy xuất. Tuy nhiên, mức vốn tối thiểu đã tăng mạnh từ 5 triệu JPY lên 30 triệu JPY vào tháng 10/2025.
- Visa Nhà đầu tư Đủ điều kiện Panama: Yêu cầu 300.000 USD đủ điều kiện phải là vốn chủ sở hữu không thế chấp. Tuy nhiên, giá trị vượt quá ngưỡng này có thể được thế chấp. Ví dụ, một tài sản 500.000 USD với khoản vay 200.000 USD vẫn đủ điều kiện.
- Active Investor Plus New Zealand: Cấm sử dụng vốn vay, trừ khi khoản vay được bảo đảm bằng tài sản của chính đương đơn và việc thanh lý những tài sản đó là không thực tế.
Golden Visa Châu Âu & các chương trình cho phép vay vốn với điều kiện
Ở nhiều chương trình, đặc biệt tại Châu Âu, việc vay vốn được chấp nhận với những điều kiện nhất định, thường là liên quan đến nguồn gốc của khoản vay:
- Golden Visa Bồ Đào Nha: Cấm vay khoản đầu tư tối thiểu từ ngân hàng Bồ Đào Nha. Tuy nhiên, không có quy định nào áp dụng cho khoản vay được huy động từ nước ngoài. Khi chương trình chuyển sang lựa chọn đầu tư quỹ 500.000 EUR, các nhà điều hành được cấp phép đã công khai tiếp thị các cấu trúc đăng ký tài trợ trong đó người cho vay không phải người Bồ Đào Nha cung cấp một phần vốn. Luật pháp kiểm tra nguồn gốc của tiền, không phải liệu nó có phải là tiền vay hay không.
- Golden Visa Hy Lạp: Khoản đầu tư đủ điều kiện (250.000 EUR, 400.000 EUR hoặc 800.000 EUR tùy cấp độ) không thể được thế chấp. Tiền phải được chuyển từ tài khoản của đương đơn sang tài khoản Hy Lạp của người bán. Các khoản vay từ nước ngoài vẫn vượt qua được yêu cầu này. Các luật sư Hy Lạp đã lâu nay xem các khoản vay từ ngân hàng nước ngoài là khoản đầu tư hợp lệ, vì nguồn gốc của tiền được truy vết đến một tổ chức được quản lý.
- Thường trú nhân Cộng hòa Síp (Quy định 6(2)): Khoản đầu tư 300.000 EUR (cộng VAT) phải được thực hiện bằng nguồn vốn từ nước ngoài, và khoản vay từ Síp không thể đáp ứng ngưỡng này. Vấn đề vay vốn được giải quyết ở nước ngoài, trước khi chuyển tiền.
- Quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ: Bất động sản trị giá 400.000 USD phải không có bất kỳ khoản thế chấp hay cầm cố nào; trả góp không được chấp nhận và mua bán bất động sản hình thành trong tương lai yêu cầu thanh toán toàn bộ số tiền trong một hợp đồng công chứng duy nhất, thanh toán trước. Vấn đề là hồ sơ không thể thấy được cách đương đơn đã cấp vốn cho tài khoản nước ngoài của họ ban đầu, điều này để lại việc vay vốn từ nước ngoài là con đường duy nhất còn lại.
- Quốc tịch Ai Cập: Cho phép thanh toán khoản đóng góp đủ điều kiện theo từng đợt trong vòng một năm kể từ khi được chấp thuận, và quyền công dân được hoàn tất sau khi thanh toán đầy đủ. Bất động sản đang xây dựng đủ điều kiện cho lộ trình bất động sản. Quyết định cuối cùng cấp quốc tịch chỉ được đưa ra sau khi số tiền đầy đủ đã được thanh toán.
- Mauritius: Đối với các bất động sản có giá trên 750.000 USD, 750.000 USD đầu tiên phải đến từ quỹ của chính người mua được chuyển từ nước ngoài; tài chính ngân hàng địa phương có sẵn cho số tiền vượt quá đó.
Các chương trình Golden Visa không chấp nhận vốn vay hoàn toàn
Một số chương trình nghiêm cấm hoàn toàn việc sử dụng vốn vay, thường là do lo ngại về tính minh bạch và nguồn gốc của tài sản:
- Các chương trình CBI Caribbean (St. Kitts & Nevis, Dominica, Grenada, Antigua & Barbuda):
Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc
