Cập Nhật Quy Định Cho Thuê Bất Động Sản Golden Visa Châu Âu Mới Nhất

Trong hơn một thập kỷ qua, việc mua bất động sản để lấy thường trú hoặc quốc tịch tại Châu Âu đã trở thành lựa chọn phổ biến cho nhiều nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, quy định về việc cho thuê các tài sản này đã có nhiều thay đổi đáng kể, từ cho phép tự do đến bị cấm hoàn toàn. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ lưỡng để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa lợi nhuận.

Các chương trình định cư Châu Âu thông qua đầu tư bất động sản đã và đang liên tục điều chỉnh chính sách, đặc biệt là liên quan đến việc sử dụng tài sản đủ điều kiện. Dưới đây là bức tranh toàn cảnh về quy định cho thuê bất động sản Golden Visa tại các quốc gia Châu Âu.

Các Quốc Gia Đã Ngừng Hoặc Hạn Chế Nghiêm Ngặt

Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và Hungary – Bãi Bỏ Lộ Trình Bất Động Sản

Một số quốc gia đã quyết định loại bỏ hoàn toàn lựa chọn đầu tư bất động sản khỏi chương trình Golden Visa của mình. Bồ Đào Nha là quốc gia tiên phong với Luật 56/2023, có hiệu lực từ tháng 10/2023, đã loại bỏ tất cả các lộ trình đầu tư bất động sản khỏi chương trình Golden Visa. Theo đó, các quỹ đầu tư còn lại cũng không được phép đầu tư gián tiếp vào bất động sản. Tuy nhiên, các nhà đầu tư hiện tại vẫn giữ được giấy phép và quyền gia hạn.

Tây Ban Nha thậm chí còn quyết liệt hơn khi đóng cửa toàn bộ chương trình vào ngày 3/4/2025. Trong khi đó, Hungary cũng đưa ra quyết định gây ngạc nhiên khi loại bỏ tùy chọn đầu tư bất động sản 500.000 EUR khỏi Chương trình Nhà đầu tư Khách mời vào ngày 20/12/2024, chỉ 12 ngày trước khi lộ trình này dự kiến mở cửa.

Hy Lạp – Cấm Cho Thuê Ngắn Hạn Với Mức Phạt Cao

Hy Lạp hiện là chương trình lớn duy nhất vẫn chào đón đầu tư bất động sản nhưng lại cấm rõ ràng việc sử dụng tài sản sinh lời nhất: cho thuê ngắn hạn. Điều 64 của Luật 5100/2024 nghiêm cấm cho thuê ngắn hạn đối với các bất động sản Golden Visa. Các vi phạm sẽ bị phạt hành chính 50.000 EUR kèm theo việc thu hồi giấy phép cư trú. Định nghĩa “ngắn hạn” được áp dụng cho bất kỳ hợp đồng thuê nào dưới 60 ngày, không phân biệt nền tảng cho thuê (Airbnb, Booking.com hay thỏa thuận cá nhân). Lệnh cấm này áp dụng cho tất cả các mức đầu tư, từ các khu vực 800.000 EUR như Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini cho đến lộ trình chuyển đổi thương mại 250.000 EUR. Việc cho thuê dài hạn vẫn hoàn toàn hợp pháp và là lựa chọn được nhà đầu tư ưu tiên.

Các Quốc Gia Có Điều Kiện Cho Thuê

Malta – Đảo Ngược Lệnh Cấm

Malta đã có động thái ngược lại. Trước đây, các quy định theo Chương trình Thường trú nhân Malta (MPRP) cấm người thụ hưởng cho thuê tài sản đủ điều kiện trong thời gian giữ tài sản 5 năm. Tuy nhiên, Thông báo pháp lý 146 năm 2025 đã đảo ngược lệnh cấm này. Các nhà đầu tư mua tài sản (tối thiểu 375.000 EUR) giờ đây có thể cho thuê tài sản trong khoảng thời gian không cư trú tại Malta. Đối với người thuê (tối thiểu 14.000 EUR/năm), họ có thể cho thuê lại sau 5 năm đầu, với điều kiện được chủ nhà đồng ý và người thuê phụ không phải là một ứng viên MPRP khác. Các quy tắc thông thường của Malta vẫn áp dụng: hợp đồng thuê phải được đăng ký trong vòng 10 ngày, hợp đồng không đăng ký là tội hình sự với mức phạt lên tới 10.000 EUR và thu nhập từ cho thuê có thể bị đánh thuế 15%.

Cộng hòa Síp – Tự Do Cho Thuê Với Lưu Ý Thuế VAT

Chương trình thường trú nhân nhanh chóng 300.000 EUR tại Cộng hòa Síp không có hạn chế cho thuê đối với tài sản đủ điều kiện. Tuy nhiên, có một lưu ý về thuế: mức thuế VAT giảm 5% cho một ngôi nhà mới chỉ áp dụng nếu đó là nơi ở duy nhất của người mua và không được cho thuê. Do đó, các nhà đầu tư có ý định cho thuê phải dự trù mức thuế tiêu chuẩn 19%.

Latvia – Cho Thuê Tự Do Nhưng Chương Trình Có Thể Sớm Thay Đổi

Latvia vẫn là một ngoại lệ ở Châu Âu: việc mua bất động sản trị giá 250.000 EUR sẽ cấp quyền cư trú Schengen, và tài sản có thể được cho thuê ngắn hạn, dài hạn hoặc để trống. Tuy nhiên, sự nới lỏng này có thể không kéo dài. Quốc hội đã thông qua một Luật Nhập cư mới vào ngày 11/6/2026, theo đó sẽ loại bỏ bất động sản khỏi danh sách các khoản đầu tư đủ điều kiện.

Lưu Ý Quan Trọng Cho Các Nhà Đầu Tư

Quy định cho thuê bất động sản Golden Visa rất đa dạng và phức tạp. Trước khi quyết định đầu tư, anh chị cần thực hiện ba kiểm tra quan trọng:

Xác nhận chế độ cho thuê: Đảm bảo hiểu rõ các quy định cụ thể của chương trình định cư, ví dụ như quy tắc 60 ngày của Hy Lạp hoặc điều kiện cho thuê lại của Malta. Đây là những vấn đề liên quan đến nhập cư và có thể ảnh hưởng đến việc gia hạn giấy phép.
Xem xét quy định thị trường chung: Tìm hiểu các quy định bổ sung của thị trường địa phương như giấy phép cho thuê du lịch, cấp phép nền tảng cho thuê (ví dụ ở Indonesia) hoặc các quy định về thuế VAT (ví dụ ở Cộng hòa Síp).
Tìm kiếm tư vấn chuyên nghiệp: Trong trường hợp các quy định còn mơ hồ (như Malaysia), hãy lấy câu trả lời bằng văn bản từ một chuyên gia có giấy phép trước khi đặt cọc. Một giấy phép cư trú dựa trên tài sản mà anh chị không thể sử dụng như dự định sẽ là một cách tốn kém để học cách đọc kỹ các điều khoản.

Việc đầu tư vào chương trình Golden Visa qua bất động sản đòi hỏi sự tìm hiểu kỹ lưỡng về các quy định liên quan đến việc cho thuê tài sản. Mặc dù nhiều quốc gia đã thắt chặt hoặc loại bỏ hoàn toàn lộ trình này, một số vẫn cho phép với những điều kiện cụ thể. IMM Group luôn khuyến nghị nhà đầu tư làm việc với các chuyên gia pháp lý và tư vấn đầu tư để đảm bảo tuân thủ và đạt được mục tiêu định cư.

Nếu quan tâm đến lộ trình định cư Châu Âu, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới. Đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ, thẩm định dự án an toàn và xây dựng lộ trình định cư bền vững cho gia đình.

Xem thêm: Tìm hiểu thêm về Golden Visa Hy Lạp.

Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc