Chương trình Golden Visa Hy Lạp đã phát triển đáng kể trong những năm gần đây, đặc biệt sau những cải cách năm 2024. Thay vì tập trung vào việc tìm kiếm mức giá thấp nhất để đủ điều kiện, nhà đầu tư hiện nay cần ưu tiên giá trị bền vững của tài sản và khả năng quản lý dài hạn. Điều này đảm bảo quyết định đầu tư sẽ mang lại hiệu quả vượt trội trong tương lai, không chỉ dừng lại ở việc sở hữu thẻ thường trú.
Những thay đổi quan trọng của chương trình Golden Visa Hy Lạp
Chương trình Golden Visa của Hy Lạp không còn là lựa chọn “định cư ngẫu nhiên” với mức đầu tư tối thiểu. Kể từ cải cách năm 2024, giá trị bất động sản tối thiểu đã được điều chỉnh rõ rệt:
- 800.000 EUR: Áp dụng tại Vùng Attica, đơn vị hành chính Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có dân số hơn 3.100 người. Khoản đầu tư phải tập trung vào một bất động sản duy nhất có diện tích ít nhất 120 mét vuông.
- 400.000 EUR: Áp dụng cho các khu vực khác.
- 250.000 EUR: Lộ trình giảm giá này chỉ còn hiệu lực cho việc chuyển đổi tòa nhà từ mục đích phi dân cư sang dân cư, hoặc phục hồi các tòa nhà được liệt kê là di tích.
Những thay đổi này buộc nhà đầu tư phải đưa ra quyết định bất động sản nghiêm túc, tập trung vào hiệu suất cho thuê, chi phí vận hành, chất lượng người thuê, tính thanh khoản khi bán lại và gánh nặng quản lý, thay vì chỉ đơn thuần là đạt ngưỡng tối thiểu để có giấy phép cư trú. Việc lựa chọn thông minh sẽ quyết định giá trị tài sản trong 10 năm tới, ví dụ như vào năm 2036.
Thị trường bất động sản Hy Lạp: Từ tăng trưởng nóng đến giá trị cốt lõi
Thị trường bất động sản Hy Lạp đã có sự “bình thường hóa” thay vì hạ nhiệt. Theo dữ liệu từ Bộ Di trú và Tị nạn, số lượng phê duyệt giấy phép cư trú mới cho nhà đầu tư đạt 8.879 vào năm 2025, tăng 95% so với 4.535 vào năm 2024. Công dân Trung Quốc vẫn là nhóm lớn nhất (47,9% giấy phép), trong khi số lượng nhà đầu tư Thổ Nhĩ Kỳ tăng 160% lên 3.291 và Israel tăng 91,5% lên 636.
Về giá cả, chỉ số giá căn hộ của Ngân hàng Hy Lạp tăng 5,7% so với cùng kỳ năm trước trên toàn quốc vào quý 1 năm 2026 (5,2% tại Athens), sau mức tăng trưởng trung bình hàng năm là 8,1% vào năm 2025 và 9,1% vào năm 2024, và 13,9% vào năm 2023. Dòng tiền ròng từ nước ngoài vào mua bất động sản giảm 25,3% vào năm 2025, từ 2,75 tỷ EUR xuống 2,06 tỷ EUR.
Với tốc độ tăng trưởng ở mức 5-6% thay vì 13-14% như trước, chất lượng tài sản cụ thể trở thành yếu tố quyết định lợi nhuận. Động cơ của nhà đầu tư cũng thay đổi, từ lợi nhuận đầu cơ sang bảo toàn vốn, tạo ra cơ hội linh hoạt, một nền tảng châu Âu, khả năng di chuyển Schengen, một hàng rào chống lạm phát và một nơi để gia đình sinh sống lâu dài. Những nhà đầu tư này giữ tài sản lâu hơn, do đó, các tài sản kém chất lượng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề hơn theo thời gian.
Nhu cầu thuê nhà tại Hy Lạp cũng đang mở rộng vượt ra ngoài phân khúc du lịch ngắn hạn, do các quy định chặt chẽ hơn về cho thuê ngắn hạn tại các khu vực đông dân ở Athens và sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở dài hạn chất lượng cho các hộ gia đình chuyên nghiệp trong nước.
Bí quyết đầu tư bất động sản Golden Visa Hy Lạp thành công
Để đảm bảo một khoản đầu tư bất động sản tại Hy Lạp mang lại giá trị bền vững, nhà đầu tư cần đặt ra những câu hỏi trọng tâm:
- Vị trí có được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng đã được xây dựng và tài trợ chưa? Các tuyến tàu điện ngầm, đầu tư cảng biển và khả năng tiếp cận đường cao tốc thay đổi vĩnh viễn khu vực thu hút người thuê.
- Tòa nhà có được xây dựng theo tiêu chuẩn vẫn có thể cho thuê tốt vào năm 2040 không? Hiệu suất năng lượng, cách âm, chống thấm và hệ thống cơ khí là những yếu tố quan trọng quyết định khả năng cạnh tranh lâu dài của căn hộ.
- Chi phí sở hữu, không chỉ chi phí mua, sẽ là bao nhiêu? Phí dịch vụ, dự phòng bảo trì, tiêu thụ năng lượng, bảo hiểm và chi phí cho thuê sẽ xác định lợi nhuận ròng thực sự.
- Ai sẽ quản lý và ai sẽ mua lại tài sản? Một tài sản không thể vận hành từ xa, hoặc không thể bán lại cho cả người mua trong nước và quốc tế, sẽ thiếu tính thanh khoản bất kể định giá trên giấy tờ.
Việc quản lý sau bán hàng cũng là một yếu tố thường bị đánh giá thấp nhưng lại cực kỳ quan trọng. Một chủ sở hữu không cư trú phải duy trì mã số thuế, thực hiện các báo cáo hàng năm, đóng thuế tài sản ENFIA, đăng ký hợp đồng thuê dài hạn với cơ quan thuế, giữ các hợp đồng tiện ích, bảo hiểm tòa nhà và quản lý các vấn đề liên quan đến người thuê. Nếu không được quản lý chuyên nghiệp, các khoản lợi nhuận có thể bị thất thoát do các vấn đề phát sinh.
Danh sách kiểm tra trước khi ký hợp đồng
- Xác nhận ngưỡng đầu tư áp dụng cho vị trí và loại hình bất động sản, cùng các điều kiện về diện tích 120 mét vuông và tài sản đơn lẻ (nếu có).
- Kiểm tra giấy phép xây dựng, đảm bảo giao nhà và lịch sử hoàn thành của nhà phát triển ở các giai đoạn trước.
- Mô hình hóa lợi nhuận ròng, không phải lợi nhuận gộp: tính toán phí dịch vụ, thuế ENFIA, bảo hiểm, quản lý, dự phòng bảo trì và tỷ lệ trống thực tế.
- Đánh giá tính thanh khoản khi bán lại bằng cách xem xét ai sẽ là người mua thứ hai: Một hộ gia đình Hy Lạp, một nhà đầu tư quốc tế, hay không ai cả.
- Xác định mô hình vận hành ngay từ khi mua: ai đăng ký hợp đồng thuê, ai giữ chìa khóa, ai hỗ trợ người thuê vào ban đêm.
Chương trình Golden Visa Hy Lạp ngày nay đã trở thành một lợi ích bổ sung của một quyết định bất động sản vững chắc, thay vì mục tiêu chính của một quyết định đầu tư yếu kém. Những nhà đầu tư nhận thức được điều này sẽ tiếp tục thành công tại Hy Lạp, dù với mức tăng trưởng giá hàng năm 5% hay 14%.
Nếu quan tâm đến lộ trình định cư Hy Lạp, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới. Đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ, thẩm định dự án an toàn và xây dựng lộ trình định cư bền vững cho gia đình.
Xem thêm:
Đầu tư định cư Châu Âu
Đầu tư định cư Mỹ
Đầu tư định cư Úc
Đầu tư định cư Canada
Quốc tịch các nước vùng Caribbean
Tổng hợp các dịch vụ của IMM Group
Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc
