Chương trình Golden Visa Hy Lạp tiếp tục thu hút nhiều nhà đầu tư quốc tế với cơ hội định cư tại Châu Âu. Tuy nhiên, kể từ sau đợt cải tổ chính sách vào tháng 9/2024, việc lựa chọn vị trí bất động sản đã trở thành yếu tố then chốt, không chỉ ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận mà còn quyết định tính hợp pháp của khoản đầu tư. Nắm vững các quy định mới và chiến lược đầu tư theo từng khu vực là điều cực kỳ quan trọng để đảm bảo thành công và tối ưu hóa lợi ích.
Thay Đổi Chính Sách Golden Visa Hy Lạp Từ Tháng 9/2024
Chính phủ Hy Lạp đã thực hiện một cuộc cải tổ toàn diện đối với lộ trình đầu tư bất động sản của chương trình Golden Visa, có hiệu lực từ tháng 9/2024. Theo đó, mức đầu tư tối thiểu hiện được phân chia rõ ràng thành ba cấp độ (Zone A, B, C) dựa trên vị trí địa lý của bất động sản:
- Zone A: Bao gồm Khu vực Hành chính Attica (Athens và Piraeus), Đơn vị Khu vực Thessaloniki, Mykonos, Santorini và tất cả các đảo của Hy Lạp có dân số đăng ký trên 3.100 người. Mức đầu tư tối thiểu cho một bất động sản dân cư duy nhất là 800.000 EUR, với diện tích ít nhất 120 mét vuông.
- Zone B: Áp dụng cho tất cả các khu vực còn lại trên khắp Hy Lạp. Mức đầu tư tối thiểu là 400.000 EUR, cũng cho một bất động sản dân cư duy nhất có diện tích ít nhất 120 mét vuông.
- Zone C: Đây là một trường hợp ngoại lệ đặc biệt, với mức đầu tư tối thiểu 250.000 EUR. Điều kiện áp dụng là các tòa nhà thương mại hoặc công nghiệp được chuyển đổi thành nhà ở, hoặc các tòa nhà di sản được liệt kê đang trong quá trình phục hồi hoàn chỉnh. Không có yêu cầu về diện tích tối thiểu và bất động sản Zone C có thể nằm ở bất kỳ đâu trên cả nước.
Mọi điều khoản chuyển tiếp cho phép nhà đầu tư mua với mức 250.000 EUR cũ đã hết hạn vào đầu năm 2025. Do đó, bất kỳ nhà đầu tư nào tham gia thị trường hiện nay đều phải đối mặt với ngưỡng 800.000 EUR hoặc 400.000 EUR tùy thuộc vào vị trí.
Đánh Giá Tiềm Năng Đầu Tư Theo Vị Trí Bất Động Sản
Lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản Golden Visa tại Hy Lạp không chỉ đến từ tiền thuê mà còn từ sự tăng giá vốn theo thời gian, đặc biệt quan trọng với lộ trình sở hữu quốc tịch 5-7 năm.
- Athens: Khu vực Athens nói chung có tỷ suất lợi nhuận thuê ổn định. Tuy nhiên, hành lang phía Nam của thành phố, trải dài từ Kallithea qua Faliro đến Glyfada và Piraeus, là nơi đang chứng kiến các khoản đầu tư vào hạ tầng và tái tạo đô thị mạnh mẽ. Những dự án như 4 ga tàu điện ngầm mới ở Kallithea, khu đô thị Delta Falirou và dự án tái phát triển Ellinikon khổng lồ ở Athenian Riviera không chỉ thúc đẩy giá trị bất động sản dài hạn mà còn mang lại tiềm năng tăng giá vốn đáng kể.
- Thessaloniki: Cũng thuộc Zone A, Thessaloniki mang lại điều kiện kinh tế thuận lợi hơn về phía lợi nhuận. Giá bất động sản trung bình từ 2.300 EUR đến 3.000 EUR mỗi mét vuông, cho phép nhà đầu tư mua được nhiều diện tích hơn với ngưỡng 800.000 EUR và tiếp cận nhiều cấu hình cho thuê hơn. Khu vực này phù hợp cho những nhà đầu tư ưu tiên lợi nhuận từ việc cho thuê hơn là địa chỉ ở Athens.
- Zone B (Các thành phố cấp 2 và vùng): Với mức đầu tư 400.000 EUR ở các thành phố như Patras, Larissa hoặc Peloponnese, nhà đầu tư có thể mua được tài sản chất lượng cao hơn mức trung bình địa phương. Mối quan hệ giữa giá và tiền thuê ở những thị trường này thường thuận lợi hơn so với phân khúc cao cấp ở Athens. Tuy nhiên, nhược điểm là thanh khoản thấp hơn và cơ sở hạ tầng bán lại kém phát triển hơn. Thị trường Crete nằm ở vị trí trung gian, với một số khu vực ven biển cao cấp thuộc Zone A và các khu vực nội địa/phi ven biển thuộc Zone B.
Giải Pháp Đầu Tư Hiệu Quả và Tuân Thủ Quy Định
Vị trí quyết định tỷ suất lợi nhuận, nhưng quy định cấm thuê ngắn hạn lại xác định cách tính lợi nhuận đó. Luật pháp Hy Lạp cấm rõ ràng việc sử dụng bất động sản Golden Visa cho bất kỳ mục đích cho thuê ngắn hạn nào, bao gồm cả niêm yết trên Airbnb, Booking và các nền tảng tương tự. Vi phạm sẽ bị thu hồi giấy phép cư trú và phạt hành chính 50.000 EUR. Điều này có nghĩa là lợi nhuận cao hơn từ du lịch ở các khu vực trung tâm Athens như Kolonaki, Monastiraki và Plaka không còn áp dụng cho người sở hữu Golden Visa, mà chỉ còn thị trường cho thuê dài hạn.
Trong bối cảnh này, vai trò của nhà phát triển trở nên vô cùng quan trọng. Các công ty như Oikos Property Developments, với 15 năm kinh nghiệm, đã xây dựng các dự án với cam kết lợi suất thuê đảm bảo từ 3% đến 4% hàng năm. Cam kết này giúp nhà đầu tư giải quyết cả hai vấn đề: đảm bảo lợi nhuận bất kể biến động thị trường và chuyển giao gánh nặng tìm kiếm, quản lý người thuê cho nhà phát triển.
Lộ trình chuyển đổi từ thương mại sang dân cư với mức 250.000 EUR (Zone C) là lựa chọn chi phí thấp nhất vào chương trình Golden Visa Hy Lạp. Các dự án chuyển đổi thường nằm ở các khu vực đô thị trung tâm như Athens, nơi có thể đạt lợi suất thuê dân cư cao. Zone C không có yêu cầu về diện tích tối thiểu và có thể nằm ở bất kỳ đâu, kể cả các khu vực Zone A. Điều này cho phép nhà đầu tư tiếp cận trung tâm Athens với ngưỡng 250.000 EUR. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần xử lý các tài liệu chuyển đổi mục đích sử dụng trước khi nộp đơn Golden Visa và đối mặt với chi phí pháp lý và xây dựng bổ sung.
Kết Luận và Lời Khuyên Cho Nhà Đầu Tư
Việc lựa chọn bất động sản trong chương trình Golden Visa Hy Lạp đòi hỏi một cái nhìn rõ ràng về các quy định và tiềm năng thực tế. Không có câu trả lời nào là sai hoàn toàn; mỗi lựa chọn phục vụ một hồ sơ nhà đầu tư khác nhau, với mức độ ưu tiên khác nhau về tạo thu nhập, tăng trưởng vốn, phong cách sống và thanh khoản. Điều quan trọng nhất là không thể dựa vào lợi nhuận từ việc cho thuê ngắn hạn như Airbnb cho bất kỳ bất động sản Golden Visa nào. Việc xây dựng chiến lược đầu tư dựa trên giả định này không còn là một lựa chọn khả thi.
Nếu quan tâm đến lộ trình định cư Hy Lạp, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới. Đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ, thẩm định dự án an toàn và xây dựng lộ trình định cư bền vững cho gia đình.
Xem thêm:
Quốc tịch các nước vùng Caribbean
Tổng hợp các dịch vụ của IMM Group
Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc
