Chương trình thị thực vàng (Golden Visa) thường kết hợp hai mục tiêu chính: quyền cư trú và cơ hội đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư tập trung chủ yếu vào quyền lợi cư trú, bỏ qua việc đánh giá giá trị thực của tài sản. Để giúp anh chị có cái nhìn khách quan, IMI’s Global Property Scoreboard (GPS) đã phân tích thị trường nhà ở tại 7 thành phố gắn liền với Golden Visa, xem xét chúng như những khoản đầu tư bất động sản thuần túy, không tính đến lợi ích về cư trú.
Đánh giá hiệu suất bất động sản: Châu Âu và các thị trường Vùng Vịnh
Bảng điểm GPS của IMI đánh giá thị trường bất động sản dựa trên các tiêu chí đầu tư như yếu tố cơ bản của tài sản (lợi suất, quỹ đạo giá, thanh khoản, nguồn cung), động lực nhu cầu, chi phí, khả năng tiếp cận, quản trị, khả năng phục hồi và kinh tế vĩ mô. Kết quả từ GPS thường cho thấy một thứ tự xếp hạng bất ngờ, khác biệt so với nhận thức chung về sức hấp dẫn của các chương trình thị thực vàng.
- Abu Dhabi (UAE): Đạt 30 điểm, dẫn đầu danh sách và xếp hạng cao nhất trong số các thị trường bất động sản gắn liền với Golden Visa trong chỉ số.
- Dubai (UAE): Đạt 21 điểm, đứng thứ hai với lợi suất cho thuê hấp dẫn và chính sách thuế thuận lợi.
- Valletta (Malta): Đạt 18 điểm, nổi bật với chi phí giao dịch cạnh tranh và tốc độ tăng giá ổn định.
- Limassol (Síp): Đạt 7 điểm, với lợi suất tốt nhưng điểm tiếp cận và vĩ mô thấp hơn.
- Madrid (Tây Ban Nha): Đạt 6 điểm, thị trường sâu rộng nhưng điểm chi phí và nhu cầu yếu.
- Lisbon (Bồ Đào Nha): Đạt 4 điểm, điểm bất động sản và chi phí yếu nhất trong nhóm.
- Athens (Hy Lạp): Đạt 2 điểm, có điểm số cơ bản thấp nhất, cho thấy danh tiếng vượt xa con số thực tế.
Đáng chú ý, hai trong số bảy thành phố này – Madrid và Lisbon – không còn cung cấp chương trình Golden Visa thông qua đầu tư bất động sản. Tây Ban Nha đã bãi bỏ chương trình vào tháng 4/2025, còn Bồ Đào Nha loại bỏ bất động sản khỏi Golden Visa vào năm 2023. Điều này có nghĩa là, tại các thành phố này, việc mua bất động sản giờ đây hoàn toàn dựa vào giá trị đầu tư thuần túy.
Chi tiết các thị trường bất động sản định cư nổi bật
UAE: Abu Dhabi và Dubai – Điểm đến không thuế với lợi suất cao
Cả Abu Dhabi và Dubai đều nằm trong top dẫn đầu về hiệu suất bất động sản. Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất không áp dụng thuế thu nhập cá nhân, thuế bất động sản hàng năm hay thuế lãi vốn (CGT). Điều này cùng với việc đồng Dirham được neo vào USD giúp loại bỏ rủi ro tiền tệ cho các nhà đầu tư sở hữu USD.
- Abu Dhabi: Chi phí giao dịch khoảng 6%, thấp nhất trong số bảy thành phố. Lợi suất gộp khoảng 5,7% ở trung tâm thành phố. Giá căn hộ khoảng 5.700 USD/m2. Nhà đầu tư có thể đủ điều kiện nhận Thị thực vàng UAE (có giá trị 10 năm, có thể gia hạn) bằng cách nắm giữ bất động sản trị giá tối thiểu 2 triệu AED (khoảng 545.000 USD), không yêu cầu thời gian lưu trú tối thiểu.
- Dubai: Lợi suất căn hộ trung bình khoảng 7% và biệt thự gần 5% vào đầu năm 2026. Chi phí giao dịch khoảng 8%. Chương trình Thị thực vàng tương tự Abu Dhabi với ngưỡng đầu tư 2 triệu AED (khoảng 545.000 USD).
Châu Âu: Malta, Síp và Hy Lạp – Cơ hội định cư qua bất động sản còn lại
- Valletta (Malta): Lợi suất khoảng 5,3%. Giá bất động sản cao cấp gần 5.000 EUR/m2. Thu nhập cho thuê bị đánh thuế 15%, thuế chuyển nhượng bất động sản 8%, không có thuế bất động sản hàng năm. Chương trình Quốc tịch Malta đã bị hủy bỏ vào tháng 4/2025, nhưng Chương trình Cư trú Thường trú Malta (MPRP) vẫn hoạt động. Nhà đầu tư có thể đủ điều kiện cư trú vĩnh viễn bằng cách mua bất động sản trị giá tối thiểu 375.000 EUR hoặc thuê 14.000 EUR/năm, cùng với khoản đóng góp cho chính phủ.
- Limassol (Síp): Lợi suất cho thuê khoảng 6%. Không có thuế bất động sản hàng năm, nhưng có thuế lãi vốn 20% đối với bất động sản Síp. Chi phí giao dịch khoảng 8-14%. Chương trình Quốc tịch Síp đã đóng cửa vào năm 2020. Chương trình cư trú cho phép nhà đầu tư đủ điều kiện bằng cách đầu tư tối thiểu 300.000 EUR vào bất động sản mới và chứng minh thu nhập nước ngoài hàng năm 50.000 EUR. Síp không thuộc khối Schengen.
- Athens (Hy Lạp): Lợi suất khoảng 3,9%. Giá bất động sản cao cấp khoảng 4.000-5.000 USD/m2. Thuế lãi vốn bất động sản vẫn đang bị tạm dừng. Chương trình Thị thực vàng Hy Lạp yêu cầu nhà đầu tư tối thiểu 800.000 EUR ở thủ đô (sau đợt tăng giá năm 2024) và các tài sản đủ điều kiện không được cho thuê ngắn hạn.
Lời khuyên cho nhà đầu tư định cư Châu Âu
Việc đầu tư định cư đòi hỏi sự tách bạch giữa giá trị của quyền cư trú và giá trị của tài sản. Nếu mục tiêu chính là quyền cư trú, các điều kiện của giấy phép (chi phí, yêu cầu lưu trú, lợi ích dài hạn) nên là yếu tố quyết định, và bất động sản chỉ là phương tiện. Ngược lại, nếu mục tiêu là lợi nhuận từ tài sản, thì các yếu tố cơ bản như lợi suất, giá trị, chi phí và tính ổn định phải được ưu tiên hàng đầu.
Các yếu tố như tính thanh khoản khi thoái vốn, thuế (thuế thu nhập cho thuê, thuế lãi vốn, thuế chuyển nhượng) và các quy định về quyền sở hữu nước ngoài hay cho thuê ngắn hạn (Airbnb) có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận. Anh chị cần thẩm định kỹ lưỡng để có quyết định đầu tư bền vững.
Nếu quan tâm đến lộ trình định cư Châu Âu, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới. Đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ, thẩm định dự án an toàn và xây dựng lộ trình định cư bền vững cho gia đình.
Xem thêm: Tìm hiểu thêm về Golden Visa Hy Lạp.
- Đầu tư định cư Châu Âu
- Đầu tư định cư Mỹ
- Đầu tư định cư Úc
- Đầu tư định cư Canada
- Quốc tịch các nước vùng Caribbean
- Tổng hợp các dịch vụ của IMM Group
Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc
