Các chương trình Golden Visa dựa trên đầu tư bất động sản đã và đang là chủ đề gây tranh cãi sôi nổi tại Châu Âu. Trong khi những người ủng hộ nhấn mạnh vai trò thu hút vốn ngoại, thúc đẩy xây dựng và kích thích kinh tế, giới phê bình lại lo ngại về áp lực lên khả năng chi trả nhà ở tại địa phương. Tuy nhiên, câu hỏi quan trọng nhất không chỉ là khoản tiền nhà đầu tư bỏ ra, mà là giá trị kinh tế thực sự mà khoản đầu tư đó đóng góp cho nền kinh tế nước sở tại.
Hiểu đúng về bản chất đầu tư bất động sản qua Golden Visa
Một giao dịch trị giá 800.000 EUR không nhất thiết tạo ra giá trị kinh tế lớn hơn một giao dịch 250.000 EUR. Điều này phụ thuộc vào việc khoản tiền đó được tài trợ cho mục đích gì, được đầu tư ở đâu và những gì còn lại sau khi giao dịch hoàn tất. Những động thái gần đây tại Hy Lạp và Panama đã phần nào minh họa sự khác biệt này.
Tại Hy Lạp, mặc dù chính phủ vẫn bảo vệ hình thức đầu tư bất động sản, đảng đối lập đã đề xuất thay thế việc mua bất động sản bằng chương trình “Angel Visa” liên kết với đầu tư kinh doanh. Chính phủ cũng đang cân nhắc các cải cách chính sách nhà ở và đã áp dụng ngưỡng đầu tư thấp hơn cho các dự án chuyển đổi tòa nhà thương mại không sử dụng thành nhà ở dân cư.
Panama lại đi theo một hướng khác. Vào tháng 9/2026, quốc gia này đã nâng mức đầu tư tối thiểu cho các tài sản mua bán lại lên 500.000 USD, nhưng vẫn giữ ngưỡng 300.000 USD cho việc mua mới các tài sản từ nhà phát triển. Những ví dụ này đặt ra một câu hỏi cơ bản: Liệu các chương trình định cư có nên phân biệt giữa các loại hình đầu tư bất động sản dựa trên tác động kinh tế mà chúng mang lại?
Có ba kịch bản đầu tư bất động sản với những kết quả khác nhau:
- Mua một căn hộ hiện có: Chủ yếu chuyển quyền sở hữu tài sản hiện có, ít tạo thêm giá trị mới.
- Cung cấp vốn cho phát triển dân cư bổ sung: Có thể tài trợ nguồn cung mới và tạo việc làm trong ngành xây dựng.
- Tài trợ chuyển đổi tòa nhà thương mại thành nhà ở: Đưa không gian không sử dụng hiệu quả vào thị trường nhà ở.
Khái niệm quan trọng ở đây là “tính bổ sung” – tức là sự phát triển, nguồn cung hay việc làm có được là nhờ khoản đầu tư được khuyến khích, chứ không phải những gì sẽ xảy ra dù có hay không có khoản đầu tư đó.
Tác động của Golden Visa đến thị trường nhà ở và yêu cầu chính sách
Ngưỡng đầu tư tối thiểu không chỉ là một con số hành chính. Nó có thể ảnh hưởng đến kỳ vọng về giá, lựa chọn tài sản và nhu cầu địa lý. Một nghiên cứu của Ngân hàng Hy Lạp về các giao dịch từ năm 2017 đến 2024 đã chỉ ra sự tập trung giao dịch xung quanh ngưỡng 250.000 EUR trước đây. Khi ngưỡng cao hơn có hiệu lực ở một số khu vực, hoạt động giao dịch dịch chuyển sang các địa điểm có yêu cầu thấp hơn.
Các chính sách cần vượt ra ngoài việc kiểm soát số lượng người mua nước ngoài. Chính phủ nên xem xét cách nhu cầu chương trình tương tác với nguồn cung địa phương, sức mua của hộ gia đình và sự phát triển đô thị. Dù các tài sản Golden Visa thường chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng quỹ nhà ở quốc gia, nhưng có thể gây ra tác động đáng kể ở một số khu phố nhất định, đặc biệt là tại các trung tâm du lịch, khu đô thị trung tâm và các dự án cao cấp.
Tuy nhiên, sẽ sai lầm nếu quy kết toàn bộ sự thiếu hụt nhà ở của một quốc gia chỉ do di trú đầu tư. Các yếu tố như điều kiện tài chính, chi phí xây dựng, hạn chế quy hoạch và nhu cầu trong nước có thể quan trọng hơn nhiều. Một chính sách có trách nhiệm phải nhận diện nhiều nguyên nhân này mà không bỏ qua nhu cầu bất động sản liên quan đến visa.
Đo lường đóng góp kinh tế và vai trò của nhà tư vấn
Hiệu suất chương trình thường được mô tả thông qua giá trị đầu tư thu hút. Con số này hữu ích nhưng chưa đủ. Chính phủ cũng nên đặt câu hỏi về những đóng góp cụ thể sau đây:
- Bao nhiêu đơn vị nhà ở thực sự bổ sung đã được bàn giao?
- Mức đầu tư đã tài trợ cho hoạt động xây dựng hoặc cải tạo là bao nhiêu?
- Liệu các đơn vị mới có được đưa vào thị trường cho thuê dài hạn?
- Việc làm và doanh thu thuế được phân bổ như thế nào?
- Chi phí nhà ở tại các khu vực bị ảnh hưởng đã thay đổi ra sao?
Việc dịch chuyển vốn từ bất động sản sang các doanh nghiệp, công ty khởi nghiệp hoặc dự án công nghiệp có thể hỗ trợ đổi mới và tạo việc làm, nhưng những con đường này đi kèm với rủi ro thương mại và thanh khoản riêng. Một công ty khởi nghiệp có thể thất bại, việc làm hứa hẹn có thể không xuất hiện, và một dự án có thể mất nhiều năm trước khi vốn có thể được thu hồi. Vì vậy, các chính phủ không nên mặc định rằng bất kỳ khoản đầu tư kinh doanh nào cũng nhất thiết vượt trội hơn so với bất động sản. Mục tiêu là cung cấp một số lộ trình minh bạch với các tiêu chuẩn đáng tin cậy, rủi ro tương xứng và kết quả có thể kiểm chứng độc lập.
Đối với các nhà tư vấn chuyên nghiệp như IMM Group, việc phân biệt giữa đủ điều kiện định cư và giá trị đầu tư ngày càng trở nên quan trọng. Một tài sản không nên được coi là phù hợp chỉ vì giá của nó đáp ứng một ngưỡng nhất định. Các nhà tư vấn cần đánh giá kỹ lưỡng về thẩm định giá độc lập, mục đích sử dụng được phép, mức độ hoàn thành dự án, quyền sở hữu, giấy phép phát triển, điều kiện tài chính và thoái vốn, hạn chế cho thuê và thanh khoản khi bán lại. Họ cũng cần xác minh tính đủ điều kiện của chương trình theo các quy định chính thức hiện hành và phân biệt rõ luật đã ban hành với các đề xuất chính trị, đồng thời giải thích rằng các chính sách thay đổi có thể ảnh hưởng đến nhu cầu bán lại trong tương lai, ngay cả khi quyền hiện có của nhà đầu tư vẫn được bảo vệ. Anh chị có thể tham khảo thêm thông tin về định cư Châu Âu để có cái nhìn tổng quan.
Tóm lại, đầu tư bất động sản không nên tự động bị loại bỏ khỏi các chương trình định cư. Nó có thể hỗ trợ tạo việc làm, tái tạo đô thị và phát triển hữu ích. Tuy nhiên, sự chấp nhận của công chúng ngày càng phụ thuộc vào việc các chính phủ chứng minh được lợi ích của chương trình đủ để biện minh cho những đánh đổi kinh tế và xã hội. Tương lai của Golden Visa bất động sản nên dựa vào những gì khoản đầu tư để lại, mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư và cộng đồng địa phương.
Nếu quan tâm đến lộ trình định cư Châu Âu, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới. Đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ, thẩm định dự án an toàn và xây dựng lộ trình định cư bền vững cho gia đình.
Xem thêm:
Quốc tịch các nước vùng Caribbean
Tổng hợp các dịch vụ của IMM Group Tìm hiểu thêm về Golden Visa Hy Lạp.
Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc
