Sở hữu bất động sản (BĐS) ở nước ngoài mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn không ít thách thức, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến thuế. Nhiều nhà đầu tư thường chỉ tập trung vào giá mua ban đầu mà bỏ qua các nghĩa vụ thuế phát sinh trong suốt quá trình sở hữu, bán và thậm chí là sau khi qua đời. Việc nắm rõ các loại thuế này là cực kỳ quan trọng để tránh những rủi ro không đáng có.
Các loại thuế bất động sản ngay cả khi không tạo ra thu nhập
Một trong những điểm mà các nhà đầu tư nước ngoài thường bất ngờ là nghĩa vụ thuế có thể phát sinh ngay cả khi BĐS không được cho thuê hay sử dụng. Nhiều quốc gia áp dụng thuế đối với quyền sở hữu BĐS, tách biệt với thu nhập mà tài sản đó mang lại:
- Thuế nhà trống (Imputed Rental Income): Tại Tây Ban Nha, các chủ sở hữu không cư trú phải chịu thuế dựa trên thu nhập cho thuê giả định (renta imputada), ngay cả khi BĐS hoàn toàn không sinh lời. Cơ chế này tính 1,1% giá trị địa chính của tài sản (nếu giá trị này đã được điều chỉnh trong 10 năm gần nhất) hoặc 2% (nếu chưa). Sau đó, mức thuế áp dụng là 19% cho cư dân EU/EEA và 24% cho cư dân ngoài khu vực. Ví dụ, một BĐS có giá trị địa chính 100.000 EUR, nếu chủ sở hữu không thuộc EU, mức thuế hàng năm có thể khoảng 264 EUR. Khoản thuế này không được cơ quan thuế gửi hóa đơn hay nhắc nhở, và việc chậm nộp sẽ bị phạt.
- Thuế bổ sung tài sản: Bồ Đào Nha áp dụng thuế bổ sung Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) chồng lên thuế BĐS thông thường. Cá nhân sở hữu BĐS có giá trị tính thuế vượt quá 600.000 EUR phải đóng 0,7% hàng năm trên phần giá trị vượt ngưỡng này.
- Thuế tài sản ròng (Wealth Tax): Một số quốc gia đánh thuế hàng năm dựa trên giá trị của BĐS, bất kể tài sản đó có sinh lời hay không. Pháp có thuế tài sản BĐS (Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI), áp dụng khi giá trị ròng của BĐS vượt 1,3 triệu EUR vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Mức thuế từ 0,5% đến 1,5%, với nợ vay thế chấp có thể được khấu trừ. Cư dân không thuộc Pháp chỉ phải đóng thuế IFI cho tài sản tại Pháp. Tây Ban Nha cũng có hai loại thuế tài sản chồng chéo: thuế khu vực (trên tài sản ròng vượt 700.000 EUR, chỉ áp dụng cho tài sản ở Tây Ban Nha đối với người không cư trú) và thuế đoàn kết quốc gia (Solidarity Tax on Large Fortunes) áp dụng cho tài sản ròng vượt 3 triệu EUR. Thụy Sĩ cũng đánh thuế tài sản ở cấp bang (cantonal), với ngưỡng khá thấp.
Rủi ro trở thành cư dân thuế và các vấn đề thừa kế
Việc sở hữu BĐS ở nước ngoài không chỉ liên quan đến các khoản thuế trực tiếp mà còn có thể ảnh hưởng đến tình trạng cư trú thuế của bạn, cũng như các vấn đề thừa kế phức tạp:
- Trở thành cư dân thuế: Sở hữu một ngôi nhà có sẵn quanh năm để sử dụng có thể khiến bạn trở thành cư dân thuế của quốc gia đó, ngay cả khi bạn không có ý định chuyển đến ở. Điều này có thể khiến bạn phải chịu thuế trên toàn bộ thu nhập toàn cầu theo hệ thống thuế của quốc gia thứ hai. Các hiệp ước tránh đánh thuế hai lần thường có quy tắc xác định cư trú (ví dụ: nơi có nhà thường xuyên, trung tâm lợi ích cốt yếu), nhưng nhiều quốc gia (như Anh, Tây Ban Nha) có thể có quy định nội bộ phức tạp hơn, không chỉ dựa vào số ngày lưu trú.
- Luật thừa kế cưỡng chế: Các quốc gia theo luật dân sự như Pháp, Ý, Tây Ban Nha có luật thừa kế cưỡng chế (forced heirship rules). Điều này có nghĩa là một phần tài sản cố định sẽ được dành cho con cái và vợ/chồng, bất kể di chúc của bạn ghi nhận thế nào. Quy định Thừa kế của Liên minh Châu Âu (Brussels IV), có hiệu lực từ tháng 8 năm 2015, cho phép bạn chọn luật quốc tịch của mình để điều chỉnh tài sản thay vì luật nơi cư trú. Tuy nhiên, quy định này chỉ điều chỉnh quyền thừa kế chứ không điều chỉnh thuế, nên BĐS ở Pháp vẫn chịu thuế thừa kế của Pháp.
Thuế khi bán BĐS và các nghĩa vụ báo cáo
Khi bán một BĐS ở nước ngoài, bạn có thể phải đối mặt với các khoản thuế thu nhập từ việc bán và nhiều nghĩa vụ báo cáo phức tạp:
- Thuế thu nhập từ việc bán: Hầu hết các hiệp ước tránh đánh thuế hai lần quy định rằng quốc gia nơi BĐS tọa lạc có quyền ưu tiên đánh thuế lợi nhuận từ việc bán. Quốc gia cư trú của bạn cũng có thể đánh thuế lại, nhưng thường có các khoản tín dụng hoặc miễn trừ để giảm sự chồng chéo. Ví dụ, Pháp đánh thuế lợi nhuận của người không cư trú ở mức 19% cộng với các khoản phí an sinh xã hội. Mexico thu 25% trên tổng giá bán hoặc 35% trên lợi nhuận ròng. Đối với chủ sở hữu Mỹ, biến động tiền tệ có thể tạo ra khoản lãi chịu thuế ngay cả khi giá trị BĐS không thay đổi nhiều.
- Nghĩa vụ báo cáo và hình phạt: Có hai loại hồ sơ cần nộp khi sở hữu BĐS ở nước ngoài. Một là các giấy tờ mà quốc gia của BĐS yêu cầu (ví dụ: Modelo 210 ở Tây Ban Nha cho thu nhập giả định). Hai là các khai báo mà quốc gia cư trú của bạn yêu cầu (ví dụ: cư dân thuế Tây Ban Nha sở hữu tài sản nước ngoài trên 50.000 EUR phải báo cáo trên Modelo 720; Ý thu 1,06% giá trị BĐS nước ngoài hàng năm qua IVIE; chủ sở hữu Mỹ có các mẫu như FBAR, 8938, 5471, 8865). Các sai sót hoặc bỏ qua nghĩa vụ báo cáo có thể dẫn đến hình phạt rất nặng. Tiêu chuẩn Báo cáo Chung (Common Reporting Standard – CRS) giữa hơn 100 quốc gia đảm bảo rằng các cơ quan thuế có thể tự động trao đổi thông tin tài khoản tài chính hàng năm, khiến việc che giấu thông tin trở nên bất khả thi.
Tóm lại, chi phí thuế của một BĐS ở nước ngoài không chỉ dừng lại ở số tiền bạn thanh toán khi mua. Đó là một chuỗi các nghĩa vụ kéo dài suốt thời gian bạn sở hữu và không kết thúc khi bạn qua đời. Để tránh những rủi ro và vấn đề phát sinh, việc tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định thuế của cả quốc gia sở hữu BĐS và quốc gia cư trú của bạn trước khi đưa ra quyết định đầu tư là điều vô cùng cần thiết.
Nếu quan tâm đến lộ trình định cư Châu Âu, anh chị có thể liên hệ IMM Group hoặc để lại thông tin đăng ký bên dưới. Đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm của IMM sẽ hỗ trợ đánh giá khả năng thành công của hồ sơ, thẩm định dự án an toàn và xây dựng lộ trình định cư bền vững cho gia đình.
Xem thêm: Tìm hiểu thêm về thường trú nhân Hy Lạp.
- Đầu tư định cư Châu Âu
- Đầu tư định cư Mỹ
- Đầu tư định cư Úc
- Đầu tư định cư Canada
- Quốc tịch các nước vùng Caribbean
- Tổng hợp các dịch vụ của IMM Group
Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc
